早在2010年代末和2020年代初，当利率仍接近于零时，一个新兴的业余房地产巨头阶层就出现了。在YouTube和TikTok上，许多自封为房东的网红向任何愿意支付昂贵的研讨会费用的人吹嘘快速致富的计划和经济独立的承诺，希望摆脱日常的折磨。

　　人们被告知，如果愿意承担足够的财务风险，那么至少有可能成为房东。现在，这些业余房地产投机商中有很多人都在努力偿还他们购买公寓楼的贷款，以至于卖空者都在做空为他们提供资金的贷款机构。

　　Viceroy Research就是这样一家做空机构，该机构最近披露了对房地产投资公司Arbor Realty Trust的空头头寸。Viceroy研究员Gabe Bernarde告诉Motherboard:“这对我们来说是最好的做空，因为他们的杠杆率和实际借款人的糟糕程度。”贝尔纳德说，Arbor Realty多次向他称之为“YouTube大师”、“骗子”和“影响者”的人提供贷款。

　　贝尔纳德告诉Motherboard:“从历史上看，这一直是一个负责任的行业，(但)它被这些金融Twitter投资者、TikTok投资者入侵了。”“他们没有任何财务背景可言，却突然获得了1亿美元的贷款批准。”

　　现在，据接受Motherboard采访的卖空者称，过去18个月的加息导致借贷成本上升，一些可变利率抵押贷款的利息不断膨胀，而助长这种疯狂的放贷机构正在处理账面上的坏账，往往没有足够的抵押品来偿还。

　　贝尔纳德说:“我们经历了一个非常有利可图的季节，在这些投资中几乎不可能赔钱。”然而，这意味着，当住房形势恶化时，“借款人没有为可变利率贷款做好准备。”

　　此后，Viceroy在一系列报告中多次对Arbor提出批评，最近一次是在今年1月致Arbor的审计机构安永会计师事务所(Ernst & Young)的信中，Viceroy表示，“似乎没有可行的复兴策略来为Arbor的贷款账目进行再融资”，而且“大量债务人都是不成熟的投资者，投资或管理资本的历史有限，甚至没有。”

　　Viceroy在审查了有关Arbor贷款的公开数据(包括其抵押贷款凭证(clo)，或作为证券出售的公司债务池)后得出了结论，发现其中至少有一半处于水下，这意味着它们的价值低于仍欠贷款的价值。Arbor将贷款打包成clo，从投资者那里筹集现金，并发放更多贷款。Viceroy表示，其审查的贷款中至少有17%是拖欠贷款。

　　Viceroy表示，Arbor的大部分资不抵债贷款都是“过桥贷款”，即在借款人能够获得更稳定的政府支持贷款之前用于修复房产的贷款。过桥贷款是业余网上投资者的理想选择，他们中的许多人提倡他们所谓的“BRRR”房地产投资方法，即“购买，修复，租赁，再融资，重复”。YouTube上充斥着推广这种方法的视频，其中许多视频让它看起来相对容易。

　　Arbor没有立即回复Motherboard通过电子邮件发送的一系列问题。但总督说，阿伯只是一个更大的故事的一部分，不负责任的贷款多年来一直困扰着多户公寓行业，导致不良贷款，对房东和租户都有潜在的负面影响。贝尔纳德说，现在，这类贷款的“质量”正在“整个领域”恶化。

　　据彭博社(Bloomberg)报道，特雷普(Trepp)和惠誉评级(Fitch Ratings)等评级机构也对今年拖欠贷款的增加发出了警告。

　　使经验不足的投资者能够购买大型多户公寓的部分原因是房地产银团，它允许个人和团体众筹资金并帮助他们获得贷款。投资者可以从Crowdstreet等平台上筹集资金，这些平台承诺“以更简单的方式建立房地产投资组合，不需要房东。”许多YouTube视频和业余大师都把多户公寓的房地产联合投资吹嘘为一种“被动”投资房屋的简单方式。

　　在去年11月的一份报告中，Viceroy重点介绍了几位Arbor借款人，称其为“零售投资研讨会领域的名人”，他们“向相对不成熟的投资者推销多户房地产交易”。

　　Elisa Zhang就是其中之一，她经营着“EZ金融独立大学”，并教授一门被动房地产投资的在线课程。在她的网站上，张说她觉得自己的工作没有成就感，所以做了房东，以便有更多的时间陪孩子，她把这个决定比作《黑客帝国》中的“红色药丸”。

　　“你也可以这样做。我知道。我相信。我可以帮忙，”张在她的网站上写道。

　　据Viceroy报道，张声称拥有3500多套公寓，她有资格从Arbor获得两笔总计7520万美元的贷款，用于购买休斯顿Kendall Manor公寓和凤凰城Amara公寓的574套公寓。她与房地产集团Lavatube Capital和房地产播客Lane Kawaoka共同拥有这两套公寓。(在点评网站Yelp上，Amara Apartments的36条评论几乎都是负面的，但它的星级只有1.2星。)Motherboard向张某寻求评论，但尚未收到回应。

　　劳尔·博卢夫(Raul Bolufe)是去年1月在TikTok上走红的房地产网红，他拍摄了自己向一名租户提高1000美元租金的视频。他告诉Motherboard，像他这样的网红的影响在一定程度上要归咎于不良贷款浪潮，房地产银团是“问题的80%”。

　　虽然他认为像他这样的房地产影响者的目标包括帮助人们学习如何赚取被动收入的真正愿望，但Bolufe表示，这类影响者的数量增长得太快了。

　　“第一次没有经验的买家并没有什么错，”Bolufe补充道。“但有些没有经验的买家实际上有很大的影响力和大量的资金可供他们使用——无论是朋友或家人，他们的追随者，也许他们在加密货币或TikTok或其他方面赚了很多钱——他们只是进入了他们不太了解的资产，或者他们没有真正付诸行动。”

　　然而，租户可能会感受到最严重的后果。由于房东难以偿还欠款，杠杆率过高的建筑物可能会出现租金上涨和维修延期的情况。Viceroy估计，即使租金上涨30%，房东也无法偿还一些贷款的利息，更不用说对建筑物进行急需的维修了。

　　Viceroy在报告中强调了用Arbor贷款购买的一栋建筑，该建筑已经五年没有接受过检查了。另一些则没有垃圾车，甚至更糟。

　　“这并不是说这房子看起来有点糟糕。“大楼着火了，”Viceroy的另一位分析师Aidan Yau表示。他说的就是字面意思。在去年11月的一份报告中，Viceroy发布了一张租房者拍摄的照片，并发布在网上的评论中，照片描绘了大火吞没了内华达州兰塔纳公寓(Lantana Apartments)的一个单元，该公寓在过去几年里发生了一连串火灾。

　　夏威夷大学(University of Hawaii)经济适用房教授菲利普·加博登(Philip Garboden)研究了小型房地产投资者的崛起，他说，不计后果的贷款对租户的影响是业余房地产如此令人担忧的原因。

　　加博登说:“如果有人想去做杯形蛋糕生意，但失败了，这对他们来说是件坏事，但总的来说，这并没有什么坏处。”“然而，如果你在克利夫兰投资租赁房屋，而你失败了，那么那个社区就会有一间用木板封起来的空置房屋，不管你在那里租了什么，他们的生活条件都很糟糕。”