洛杉矶(美联社)——一系列的法庭挑战试图颠覆长期以来房地产行业的惯例，这些惯例决定了经纪人从房屋销售中获得的佣金以及谁来买单。

　　周二，在其中一起案件中，一个联邦陪审团裁定全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)和美国一些最大的房地产经纪公司支付近18亿美元的赔偿金，因为他们发现这些公司人为夸大了支付给房地产经纪人的佣金。

　　2019年密苏里州一案的判决称，被告“合谋要求房屋卖家向代表其房屋买家的经纪人付款，这违反了联邦反垄断法。”

　　如果三倍损害赔偿(原告可能获得三倍的实际损害赔偿或补偿性损害赔偿)被判，那么被告可能必须支付超过50亿美元。

　　NAR发言人曼蒂尔?威廉姆斯在一份声明中表示:“这件事离最终结果还很远，我们将对陪审团的裁决提出上诉。”“在此期间，我们将要求法院减少陪审团裁定的损害赔偿金。”

　　威廉姆斯说，这个案子可能需要几年的时间才能解决。

　　但全国房地产经纪人协会和几家房地产经纪公司已经面临另一起针对代理佣金规定的诉讼。在2019年的案件中赢得判决后，律师们向美国密苏里州西区地方法院提起了一项新的集体诉讼，原告是三名不同的房屋卖家。报告提到了该行业协会和七家经纪公司，包括Redfin Corp.、Weichert Realtors和Compass Inc.。

　　诉讼的焦点是全国房地产经纪人协会的一项规定，该规定要求房屋卖家在当地的多重房源服务(Multiple listing Service)上为其房产做广告时，必须为代表购房者的代理人支付佣金。美国大多数房屋都在多重房源服务上挂牌出售。除此之外，还必须支付他们的上市代理或经纪人的佣金。

　　诉状称，NAR的规定还禁止买家的经纪人以减少佣金为条件提供购房报价。

　　原告在周二提起的诉讼中辩称:“在竞争激烈的市场中，如果没有被告的反竞争限制，房屋卖家被迫支付的成本将由买家支付。”

　　原告还声称，NAR的要求实际上人为地抬高了购房者代理的佣金。

　　原告认为，如果NAR的“强制性补偿规则”没有到位，那么购房者将为其代理人的佣金买单，这将为争夺代表购房者的代理人之间的竞争打开大门，并降低佣金。

　　全国房地产经纪人协会认为，经纪人向买方经纪人提供补偿的做法对消费者来说是最好的。

　　威廉姆斯说:“它为大多数买家提供了买得起房子和专业代理的机会，同时也为卖家提供了接触最多买家的机会。”

　　NAR发言人还指出，该行业协会的政策一直要求在不明确金额的情况下提供经纪人补偿，并补充说可能只有1美元甚至1美分。

　　今年7月，独立的Bright MLS(覆盖了美国东部的一些州)改变了规则，这样在该地区的MLS中列出的房屋就可以完全不包括经纪人补偿的提议。这仍在全国房地产经纪人协会的指导方针之内。

　　威廉姆斯说:“此外，不管报价是什么，这些报价总是可以商量的。”

　　随着近年来房价的飙升，截至9月份，全国房价中位数已升至39.43万美元(约合人民币34.3万元)，房产中介的佣金也在飙升。

　　美国消费者联合会(Consumer Federation of America)高级研究员斯蒂芬·布罗贝克(Stephen Brobeck)说:“如今，实际发生的情况是，买家代理的佣金被加到了房屋的售价中，从而推高了售价。”“如果卖家不再需要支付给买家经纪人，就不会出现通货膨胀，买家可以通过谈判降低佣金，他们最终会支付更少的钱。”

　　通常情况下，房屋卖家支付给他们的上市代理，然后根据NAR的规则，经纪人与买家的代理平分佣金。传统上，这相当于5%到6%的佣金在买方和卖方的代理之间大致平均分配。

　　堪萨斯城地区的房地产经纪人马修·谢尔顿(Matthew Shelton)说，这样的佣金是合理的，因为经纪人向客户提供的专业服务，以及他们在准备出售房屋时经常产生的巨额支出，包括布置、营销、摄影、锁箱甚至清洁的成本。

　　他说:“从来没有一个卖家对我的佣金眨过眼睛或提出质疑。”“如果有人控制并限制可以收取的佣金，那将更令人担忧，你知道，如果他们给任何事情设置上限。我不认为这是准确或正确的。”

　　2019年的诉讼最初还包括Anywhere Real Estate Inc.和Re/Max，但两家公司达成了和解协议，其中包括Anywhere支付8350万美元，Re/Max支付5500万美元，两家公司同意退出与NAR的关系。

　　密苏里州堪萨斯城社区发展组织邻里住房服务公司(Neighborhood Housing Services Inc.)的总裁特纳·佩特威(Turner petway)说:“这将有点打乱计划。”该公司为首次购房者提供课程。

　　他说，他没有听到很多人对中介佣金表示担忧，他指出，想要避免佣金的房屋卖家只会走“业主出售”的路线。

　　购房者和卖家不太可能立即看到经纪人处理在MLS挂牌房屋佣金的方式有任何变化，因为NAR已誓言对周二的判决提出上诉。

　　然而，在陪审团做出决定后，该行业将密切关注法院下一步的行动。

　　“关键是法院在多大程度上命令行业调整他们的补偿和报价，”Brobeck说。“真正的解决方案是买家能够支付买家-代理佣金，作为抵押贷款的一部分....但目前这方面存在监管障碍，而这些监管障碍得到了业界的大力支持。”

　　Redfin首席执行官格伦?凯尔曼(Glenn Kelman)周二在一篇博客文章中指出，法官可能需要几天或几周的时间来决定陪审团的裁决将带来哪些结构性变化，可能还需要数年的法庭上诉。

　　他写道:“就目前而言，单是最初的损失规模就足以确保发生重大变化。”

　　上个月，Redfin宣布，它将强制其经纪人和代理商退出全国房地产经纪人协会(NAR)会员资格，部分原因是该行业协会要求对所有房源的买家代理收取费用。

　　有关中介佣金的诉讼并不是住宅房地产行业第一次因其规则对竞争的影响而受到密切关注。

　　美国司法部于2020年对全国房地产经纪人协会提起诉讼，指控其制定并执行了非法限制住宅房地产服务竞争的规则和政策。政府在2021年撤回了一项拟议的和解协议，称此举将使其能够对NAR的规则和行为进行更广泛的调查。