V? Trí Thành*

　　自2022年下半年以来，房地产市场和房地产企业陷入了销售减少、资金短缺和许多项目停滞不前的动荡时期。

　　特别是新冠肺炎疫情爆发后，房地产大亨严重违反金融法律、债券欺诈案件被揭露，市场低迷对整个国民经济造成了明显的负面影响。业内人士指出的市场障碍大多源于法律框架的漏洞和重叠。

　　因此，消除该部门的法律瓶颈意味着为经济更快地复苏创造动力，并对其他相关部门的发展产生溢出效应。该部门直接和间接贡献了该国国内生产总值的13%至14%。

　　在第15届国会第7次会议的最后一天，也就是6月的最后一天，国会议员们表决通过了对房地产市场产生积极影响的3个法律文件的提前实施案。

　　据此，政府提出的《2024年土地法》、《2023年住宅法》、《2023年房地产企业法》修改案和补充案将从8月1日开始实施，比原计划提前了5个月。

　　这表明政府和国会作出了重大努力，旨在尽早实施有益的法律，促进社会经济发展。

　　土地法

　　1月18日，国会第五次临时会议通过了《土地法》，预计将促进房地产市场，最大限度地发挥土地资源的潜力和效率。

　　新的土地法有许多对公民和企业有利的规定，将消除取得土地进行生产和经营的困难，吸引投资，并有助于实现社会经济目标，为公民提供切实的利益。

　　首先，2024年土地法允许海外越南人拥有土地使用权。具体地说，具有越南国籍居住在国外的越南人与居住在国内的越南人享有同样的权利和义务。这项规定表明了平等和不歧视的国家政策，确认了居住在国外的越南人社区是越南民族不可分割的一部分。

　　这项政策将创造条件，吸引许多旅居海外的越南知识分子、商人和管理人员回国投资、经商，并鼓励他们利用他们在先进科学技术方面的资源、知识和专长参与建设和保护国家。

　　第二，新的土地法允许不直接从事农业生产的个人获得水稻种植土地流转。这一政策将使农业土地市场产生新的动力，因为它将促进拥有资本和能力并希望投资农业部门的组织和个人为该部门的发展做出贡献，提高农业阶层的能力和资格。此外，该规定还禁止那些获得农业土地使用权，但不将土地用于农业目的的人。法律规定，想要获得土地使用权转让的个人必须制定生产经营计划，并经省和区两级人民委员会(行政委员会)批准。

　　第三，修订后的土地法完善了农用地管理和使用政策，将土地出让限额扩大到不超过地方土地划拨限额的15倍。新法律允许农业用地使用者改变作物种植和畜牧业结构，并使用部分土地建设直接为农业生产服务的设施。

　　第四，法律规范了农业用地的积累和集中问题，为形成大规模农田提供了法律依据，从而有助于农业的工业化和现代化。

　　值得注意的是，新法律取消了土地价格框架，建立了基于市场原则的土地价格确定机制和方法。根据市场机制，每年1月1日将公开公布年度土地价目表，这是保护土地使用者，帮助房地产市场更加透明、健康发展，防止“虚拟土地热”的关键规定。

　　我们可以看到，长期的纠纷往往与补偿和场地清理有关，主要是由于补偿没有反映市场价值。同样，安置区往往不能为重新安置的人提供足够的设施或同等的生活条件。

　　新土地法规定了清晰透明的补偿和安置机制，要求土地估值与市场价格密切匹配。如果土地价格不能反映市场价值，则使用每年公布的土地价格表乘以系数。因此，新法律旨在保护土地被征用的土地使用者，确保他们获得公平的利益。

　　最后，关于土地使用权证书的发放，法律允许在2014年7月1日之前没有文件的土地使用者，在没有违反土地法或纠纷的情况下使用土地，无需收取土地使用费即可获得土地使用权证书。

　　

　　房地产商法

　　《房地产企业法》的新规定将有助于为真正有能力的房地产公司站稳脚跟、有条不紊地开展业务创造条件，逐步淘汰那些只靠卖地赚钱或只开发住房项目而不提供社会和技术基础设施的投资者。

　　《2023年房地产企业法》新增了11项内容，特别强调了房地产交易信息的公开披露，以确保透明度和安全性。

　　第一个新要点是，新法律规定，定金不超过未来将形成的房地产价值的5%，该房产的价值必须在定金合同中明确说明。项目投资者必须从可用现金、银行贷款或债券发行中获得资金。这一严格规定降低了未来房地产买家的风险。

　　2014年的《房地产企业法》没有对存款利率进行规范，这给一些资金能力较弱的投资者创造了漏洞，他们从购房者那里收取资金，但却推迟了建设。

　　此外，法律要求参与房地产业务交易的各方在合同中记录实际价值，经纪费用必须支付到经纪人的银行账户中。从而避免虚假申报合同信息以逃避税收。

　　如果实施《2023年房地产事业法》，将有助于提高中介人的素质。法律规定，个人不得独立从事经纪业务。他们必须被房地产经纪企业或房地产交易场所聘为经纪人。

　　

　　房屋法

　　《2023年住房法》包括许多开创性的规定，有助于完善法律框架，提高管理效率，促进住房特别是社会住房的发展。

　　该法律的8个新内容中，最积极的是，允许社会住宅投资者免除土地价格、土地使用费、租赁费的决定程序，从而解决了社会住宅投资者的问题。

　　除了减免土地使用费和优惠利率贷款等政策外，该法律还允许投资者在建设社会住房时预留20%的土地面积用于建设商业住房。

　　该法补充了关于在工业园区、产业集群和高新区工作的工人住房的规定;并允许越南劳动总联合会参与社会住房制度的建设和发展。

　　为了增加对社会住房的需求，该法律还扩大了社会住房购买者的定义。例如，大学、学院或民族寄宿学校的学生;允许工业园区企业、合作社、合作工会职工购买社会保障住房。

　　此外，被认定为社会住房购买者的条件，如每月收入低于VN?11百万的人，已被取消。新规定确保申请人及其配偶的月平均收入不超过每月VN?15万。免除居住要求;购买住房只需办理暂住证即可。

　　截至第一季度末，28个地方已根据政府2023年3月11日第33/NQ-CP号决议公布了68个项目清单，这些项目符合社会住房、工人住房、旧公寓改造和重建信贷计划VN?120万亿的条件。这68个项目所需的总资金估计将达到VN?30万亿美元。然而，只有7个地方的6个社会住房项目得到了支付，资金接近VN?531亿美元。究其原因，很多企业投资社会保障住房不符合信贷法律规定的贷款标准和条件，短期贷款对投资者没有吸引力。

　　该法律规定，将考虑对迷你公寓发放土地使用权证书和住宅所有权证书。这意味着这部分将正式合法化，从而为增加供应创造条件，并确保迷你公寓居民的福利。

　　

　　预期

　　我们有理由相信，这些新法律是房地产市场可持续发展的基础，因为它们可能有助于平衡市场供需，畅通资本流动，使金融和银行体系更加透明和健康地运行。

　　特别是，该条例有望与省级和市级总体规划和专门设计的地方发展机制产生共鸣，例如中部省份湖南和?à N?ng市刚刚在国会第七次会议上通过的规划，从而与城市化，土地利用和建设规划有关的政策将更加有效。

　　新规的落实情况如何，房地产市场能否健康、可持续、绿色发展，将取决于具体实施细则。因此，有关部门应抓紧制定相关法令，使其与法律同时生效。

　　希望法律解决方案以及其他配套措施能够有效地帮助房地产行业以及相关行业在2024年和未来几年的商业活动蓬勃发展，不仅为房地产企业，也为整个国家和人民带来实际利益。

　　V? Trí Thành是前中央生态研究所副所长经济管理(CIEM)和联合国成员财务和Mo政策谘询委员会。拥有生态学博士学位来自澳大利亚国家的经济学家南京大学，Thành主要承担研究和提供co就有关宏观经济的问题进行协商经济政策、贸易自由化和国际化eco部分经济一体化。其他感兴趣的领域包括机构Nal改革，金融体制和生态发展经济学。他是越南新闻专栏分析师之选的作者。