在新加坡这样一个广泛而多样的房地产市场，分层商业地产已经开辟了一个独特的利基市场。这种资产类别包括分层办公室和分层零售空间，可以吸引个人投资者，机构以及自住业主的企业。

　　Strata商业地产是大型开发项目中的个人拥有的单元，可以包括办公空间、零售商店，有时在混合用途建筑中将两者结合起来。

　　这些建筑是由开发商建造的，他们将可出租的空间细分成更小的单元，出售给租户或投资者。每个业主都拥有自己单位的所有权，并共享公共区域的所有权，如大堂、电梯和停车位，这一概念类似于新加坡的公寓。

　　这种结构允许更多的负担能力水平的人获得更多的机会，特别是在新加坡，商业资产通常由房地产投资信托（Reits）等大型市场参与者拥有。然而，这些建筑物的混合所有权结构也会导致租户组合不一致，给建筑物的管理带来困难。

　　据估计，新加坡大约有200栋写字楼和400栋零售开发项目。各种各样的投资选择——从单个单位到整层楼，再到整栋楼——以及票面大小，使它们吸引了许多不同类型的投资者。

　　自摆脱疫情导致的经济衰退以来，对分层商业地产的需求一直保持稳定。与店屋等其他利基资产类别相比，分层商业地产可能是一种成本较低的选择，对崭露头角的企业家和散户投资者来说，进入门槛较低。

　　在今年的前9个月，共有228笔分层办公室交易，总额为8.419亿新元，平均单价为每平方英尺2,613新元，与2021年至2023年的市场特征大致相似。

　　在零售和食品饮料（F&B）经营环境充满挑战的情况下，一些业务的扩张受到限制，对分层零售单位的兴趣更为冷淡。在这9个月期间，Strata的零售交易共计194个单位，总交易价值为3.476亿新元，平均单价为每平方英尺2,952新元。

　　库存的质量因地点、楼龄和建筑规格而有很大差异。通常情况下，位于市中心、靠近捷运站的现代建筑会以相当高的溢价进行交易，而即将过时的老建筑通常会以折扣价出售。

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　　大流行后，新产品的有限供应支撑了价格。目前，新产品是随着旧建筑的翻新而向市场供应的，并按楼层划分出售。这样的例子包括VisionCrest和Robinson Road 108号。

　　随着市区重建局（URA）于2022年3月宣布，在乌节路和CBD走廊以及巴东周围的国家地标的特定区域，商业开发项目的分层细分不再允许，分层办公和零售的供应情况在可预见的未来不太可能发生显着变化。

　　这一禁令可能会导致旧建筑的业主（这些建筑不在限购区内，但翻修时机成熟）升级建筑，对其资产进行分层细分，并出售此类单元，比如塞西尔的Solitaire。但这尚未成为一种趋势，很少有业主采取这种选择。

　　限制区内的分层建筑可以走集体销售路线，最终被重新开发成新的单一业主物业，进一步缩小这些中心位置的分层商业单位的数量。

　　最近此类集体出售的例子包括Tanglin Shopping Centre、Ming Arcade、Shenton House和Delfi Orchard。这些地产的整体销售潜力有时也可能成为推动分层地产需求的另一个因素。

　　虽然不是主流的商业地产类型，但由于几个关键原因，分层地产满足了在熠熠生辉的摩天大楼和购物中心的景观中，小众精品用户的特定空间需求。

　　Strata商业地产是多功能的，能够容纳广泛的用途。Strata办公单元可以用作办公室、医疗套房、音乐学校、培训中心、健康中心、媒体工作室和培训中心。有可能在办公大楼中创造一个多样性的大学蜂巢，在那里使用可以而且通常是同质的。

　　Strata零售单元可用于商店，食品和饮料，娱乐，健康和保健，运动/锻炼中心，身心治疗网点和干扰工作室。

　　随着新加坡的成熟，这种灵活性可能会变得更有吸引力，各种文化的大熔炉和精通技术的年轻一代产生了兴趣团体，需要定制空间来进行广泛的活动。

　　在过去，分层商业地产自然地创造了一种独特的身份，特别与建筑联系在一起，吸引了自己的折衷人群。

　　黄金地段综合体发展成为“小泰国”，沈林广场成为电子产品和其他新型小玩意的所在地，金钟道购物中心发展成为运动和娱乐装备的首选场所，半岛广场成为鞋类和乐器店。

　　许多分层商业地产的复兴时机已经成熟，随着消费者偏好的转变和对空间需求的新爱好和工艺的出现，这些空间可以重新构想，以适应不同人口群体日益增长的兴趣。想想创意中心、健康中心、瑜伽工作室、艺术和音乐工作室、学习厨房。

　　虽然通常是小型、精品和利基，有时被低估和忽视，但分层办公室和零售单元的多功能性可以提供大量中小型办公室、商店、餐馆、浓缩中心、音乐学校和活动中心，以及可供运营的房地产。

　　Mary Sai是新加坡莱坊资本市场执行董事，Sim Li Wei是研究分析师