最近有很多讨论，尤其是来自政治家、游说团体和开发商的讨论，都是关于“建设出租”(Build To Rent，简称BTR)的优点，以及它可能对缓解澳大利亚当前的租赁危机产生的影响。

　　在人口高速增长的时期，住房短缺，创纪录的低空置率，以及业主更高的利息成本，在过去的五年里，全国各地的周租金飙升了近40%(在一些城镇甚至更多)。

　　澳大利亚的BTR行业目前规模很小，其支持者呼吁给予更优惠的税收待遇，这样更多的大型外国投资者——比如私募股权公司和海外养老基金——就可以蜂拥而至。

　　我的观点是，要小心你的愿望，因为有大量证据表明，BTR实际上可能会加剧租赁危机。

　　什么是BTR?

　　Build To Rent，简称BTR，是“专门建造和设计的长期住宅租赁住宿，主要由机构投资者拥有、管理和运营，并进行长期投资。”

　　这个定义直接来自澳大利亚房地产委员会——澳大利亚住房形式的主要支持者之一。

　　根据房地产委员会的数据，英国约有5%的住房和美国12%的住房位于BTR开发项目中。

　　目前，澳大利亚只有0.2%的住房是BTR。

　　通常，BTR开发项目是大型的、地理位置优越的公寓楼，有大量的公共设施，与酒店没什么不同。

　　该建筑由一家公司运营和维护，公寓只能租赁，不能购买。

　　更高的租金

　　为了支付公共设施的维修费用和管理大厦的间接费用，同时为股东创造利润，BTR发展项目的租金通常比私人市场上的同类物业溢价。

　　在英国，BTR的价格溢价平均在10%左右，但在澳大利亚，通常更高。

　　两年前，房地产顾问Charter Keck Cramer分析了Mirvac在悉尼奥林匹克公园开发的LIV Indigo BTR项目的广告租金。

　　当他们将其与同一地区类似私人出租公寓的租金进行比较时，一居室公寓的租金中位数高出19%，而两居室公寓的租金中位数高出27%。

　　最近，社区住房组织Grounded报告称，澳大利亚黄金海岸南港第一个大型BTR项目Smith Collective的租金在两年内增长了50%。

　　接地董事卡尔·菲茨杰拉德(Karl Fitzgerald)最近在参议院调查中表示，政府提议的针对外国投资者的BTR税收制度可能会为澳大利亚租赁市场的“公司化”铺平道路。

　　他在调查中表示:“这项立法为租金最大化策略铺开了欢迎之门。”

　　他指出，该法案没有保护租户，这意味着他们仍然可以获得大幅上涨的租金。

　　他说:“这项立法中没有任何内容让我们为即将到来的事情做好准备。”

　　大企业

　　在同一次调查中，房地产委员会的首席执行官Mike Zorbas与HOME和Mirvac的代表在一起，这两家大公司(也是房地产委员会成员)在澳大利亚推动BTR。

　　2024年8月8日，Mirvac宣布了出售大量办公楼股份的计划，这样它就可以专注于BTR和建造仓库等更有利可图的企业。

　　房地产委员会认为，BTR行业的发展“在澳大利亚受到阻碍”，因为海外投资者——主要是外国养老基金——目前必须支付的税收是投资澳大利亚写字楼、购物中心、酒店和工业地产的两倍。

　　该委员会表示，去年5月公布的最初的BTR立法可能会为未来十年提供16万套新公寓铺平道路，“包括1万套经济适用房”。

　　该公司首席执行官迈克?佐尔巴斯表示:“这个机会被浪费了，但明智而简单的解决方案仍然可以提供10.5万套出租房屋。”

　　再也不提经济适用房了。

　　还记得联邦政府设定的目标是到2029年年中交付120万套“地理位置优越且价格合理”的住房吗?

　　我想我们可以肯定地说，很少会有BTR住宅。

　　把BTR放在上下文中

　　开发者Maxwell Shifman是这个领域最明智的声音之一。

　　他是Intrapac Property的首席执行官和澳大利亚城市发展研究所(Urban Development Institute of Australia)的前主席。

　　希夫曼表示，BTR开发项目有可能为“长期租户提供一些有价值的东西”，包括租赁保障、专业的建筑和租赁管理服务，以及由于建筑单一所有权而提供的更好的设施和维护。

　　他表示:“只有一个相当大的问题——能够切实交付的东西不是‘负担得起的’。”

　　考虑到公寓开发的成本，Build to Rent的商业模式依赖于:

　　市场溢价租金;

　　或租金补贴

　　或者两者兼而有之。”

　　“任何负担得起的部分都需要得到其他租房者的补贴，这样市场租金就会更高，或者需要美国或英联邦的补贴(现金或廉价土地)。”

　　他说:“你肯定不会看到很多三居室的家庭大小的BTR公寓。”

　　父母投资者

　　那么，如果BTR目前只占澳大利亚住房的0.6%左右，并且考虑到三分之一的澳大利亚人是租户，那么绝大部分出租房产来自哪里呢?

　　答案是“父母”投资者，即试图通过投资住宅地产为家庭积累一些财富的普通澳大利亚人。

　　雷·怀特的首席经济学家内里达·科尼斯比最近研究了该公司私人“爸爸妈妈”房东对澳大利亚住房的贡献。

　　

　　“1996年至2021年间，投资者(私人房东)提供了额外的110万套出租房产，”科尼斯比女士说。

　　“相比之下，社区团体提供的房屋增加了4.1万套，政府提供的租赁房屋减少了5.3万套。”

　　尽管谈论“大规模”住房建设，但事实证明，州政府和地方政府实际上真的不愿意在公共住房上投入大笔资金。

　　规划、设计和建造高质量的住房成本很高，维护成本也很高。

　　这就是BTR租金如此之高的原因，另外一个因素是他们必须为(主要是)海外股东提供有价值的利润。

　　Ray White的内里达?科尼斯比(Nerida Conisbee)表示:“尽管澳大利亚房地产投资者的激励措施经常受到批评，但它们成功地提供了源源不断的租赁房产，并将承受租金压力的家庭比例保持在全球较低水平。”

　　如果税收政策的变化和政府补贴为大规模海外BTR投资进入澳大利亚房地产市场打开了大门，可能会产生意想不到的后果，吓走那些已经承担重任的人——父母投资者。

　　Nerida Conisbee总结道:“如果税收政策发生变化，使拥有租赁房产的吸引力降低，那么可出租房产的数量将立即大幅减少。”

　　至少在过去的25年里，父母投资者提供了澳大利亚绝大多数的租赁住房，在我看来，任何有可能扰乱这一局面或阻止更多普通澳大利亚人投资住宅房产的事情都是坏消息。

　　我也不知道，把澳大利亚住房市场的更大份额交给那些由外国资金控制、可以骗取租金的不知名的大公司，会提高租户的负担能力。