A&G Realty Partners的报告写道，长期以来的房地产扩张模式需要更新。彼得·林奇和乔恩·格劳布。

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　　通过 乔恩·格劳布和彼得·林奇

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　　2019年8月8日

　　Peter Lynch和Jon Graub是A&G Realty Partners的负责人。梅尔维尔,纽约这家总部位于美国的公司为健康和陷入困境的零售商提供配置、租赁重组、估值、收购和其他服务。观点是作者自己的。

　　长期以来的房地产扩张模式——每年进行一次竞争对手分析，关闭最差的门店，并争取房东的一些让步——需要更新。

　　不，亚马逊并没有一举摧毁所有的实体零售店。事实是，不能与今天的顾客产生共鸣的商店最有可能陷入困境。然而，市场正在发生变化，这就要求对零售组合采取新的方式——尤其是在那些在繁荣时期大举扩张的连锁店中。下面是提高房地产生产率的四个步骤。

　　推迟艰难的房地产决策的做法，在上市巨头、地区零售商和家庭经营企业中很常见。原因很简单:房地产的最大化总是伴随着前期成本，不管这个任务是缩小占地面积、摆脱糟糕的租约、搬到新的地点还是改造顶级商店。当然，注重成本的零售商可能不愿意为这类举措留出资金。在规模较大的运营商中，关闭门店也可能给华尔街敲响警钟——对于这些公司的决策者来说，这绝不是一个令人愉快的前景。我们的公司最近与一家陷入困境的连锁店合作，这家连锁店等了太久才关闭了300家表现不佳的门店。这一推迟的决定导致这家运营商在多年前就应该削减的低业务量地区大举投资。为了保持竞争力，所有类型和规模的零售商都需要积极主动，为企业的长期健康发展做最好的事情。

　　就在不久前，连锁店还可以通过年度投资组合评估勉强维持运营，评估的重点是单个门店的业绩指标，以及直接竞争对手的最新选址决策。换句话说，Blockbuster Video将逐个市场研究好莱坞Video的房地产决策。如今，快速的变化速度意味着投资组合评审应该至少一年进行两次。你是否正在支付高于市场水平的租金，因为近期破产申请导致的固定职位空缺导致前景黯淡?在您所经营的不同市场和子市场中，演示程序的变化有多快?投资组合审查有一个长期的维度(多年的历史和个别地点的表现)，但它们也有一个日益紧迫的任务——在发生变化时应对变化的需要。今年到目前为止，Payless ShoeSource、Charlotte Russe、Shopko和Gymboree等公司已申请破产。6个月后将会有哪些名字加入这个名单?在一个往往残酷惩罚那些等待太久才对变化做出反应的人的市场，投资组合评估可以帮助零售连锁店保持灵活。

　　把业绩不佳的10%的底层商店作为目标仍然是一个明智的策略。假设一个1000家连锁店每年应该淘汰50家平庸的商店。如果该公司未能采取行动，那么在短短三年内，其投资组合的15%将被认定为“自重”。不过，也有一些需要注意的地方。在今天的市场上，像每平方英尺的销售额和复合商店的销售额这样的指标不再能说明一切。现在，在线客户的邮政编码是一个重要的考虑因素。一个业绩一般的商店可以兼做在线订单的履行中心，在您的电子商务策略中扮演重要角色。另一家商店可能会支持你的在线策略，为附近的顾客提供一种方便的方式，让他们可以亲自退货。基于业绩的分类——“顶级”、“中级”和“差级”——需要全面考虑，包括这些地点与你的忠诚度计划的互动方式。

　　例如，星巴克的忠诚度计划的增长是超乎寻常的，这不仅是因为该连锁店的应用程序非常容易使用，还因为距离星巴克门店很近，使得该应用程序的使用速度也很快。如果由于市场上的多家门店关闭，星巴克将把最佳顾客的平均开车时间延长几分钟，那会发生什么?如果商店关闭意味着您的在线订单在一个高容量的电子商务邮政编码将需要三天而不是一天的时间到达，这是一个不小的考虑。

　　是的，快速的变化给零售业带来了挑战，但同时也带来了新的机遇。旧的思考房地产的方式可能没有考虑到新的因素，比如靠近非零售租户的好处，比如合作经营的特许经营店或医疗写字楼，或者房东越来越愿意以建设性的方式与零售商合作。后一种转变很重要:当所有者和零售商合作而不是互相争斗时，他们更有可能找到互利的解决方案。

　　遵循房地产行业的传统智慧也并非总是最佳选择:缩小门店规模可能是对当前形势的最佳回应，但更多创造性的选择也可能奏效。RH(前身为Restoration Hardware)在波士顿的一座前自然历史博物馆里开设了一家4万平方英尺的画廊商店，“走大”了起来。今天的客户正在对新奇而有益的环境做出反应。创造性地利用房地产是让顾客获得他们渴望的店内体验的关键。