2019年加拿大西部住宿会议的要点

　　HVS是2019年11月25日和26日在温哥华举行的赛事的白金赞助商。这次会议吸引了400多名代表，是会议历史上出席人数最多的一次。本文简要总结了会议的主要结论。

　　谨慎是2019年WCLC的主要观点，主要是因为阿尔伯塔省和萨斯喀彻温省面临的挑战。虽然加拿大酒店业目前的业绩达到了顶峰，但加拿大西部的酒店业者预计未来几年增长将放缓。从宏观经济层面看，美国贸易保护主义升温和中美紧张关系升级所引发的国际贸易不确定性，预计将对未来几年的需求产生负面影响。此外，酒店业还面临Airbnb等短期租赁公司的威胁、资源市场需求持续疲软以及劳动力短缺。尽管如此，业内专业人士正通过采用新技术、调整品牌概念和发展替代住宿形式来应对这些挑战。

　　经济增长减速将促进更谨慎的投资

　　加拿大酒店市场的每间可用房收入(RevPAR)预计将在2019年持平增长，考虑到2018年5.3%的强劲增长，这是一个健康基本面的迹象。尽管如此，加拿大西部地区的酒店业绩仍然存在地区差异。一些地区，如内地较低的地区，业绩指标出现增长，而其它地区，尤其是资源市场，仍在苦苦挣扎。开发商对特定市场的兴趣仍然很高，特别是以旅游业为中心的Thompson-Okanagan和lng驱动的北BC;这些地区正在兴建几家新旅馆。对内地及维多利亚州的发展亦有浓厚兴趣;然而，缺少可用的站点对这些市场中的开发人员来说是一个巨大的挑战。在艾伯塔省，几家新酒店仍在建设中，但在建的酒店开发项目数量正在减少;尽管经济衰退导致需求下降，但这一暂缓有望让该省有时间消化近年来新增的大量酒店供应。

　　自2014年石油和天然气价格下跌以来，资源市场一直在苦苦挣扎。在这个艰难时期，贷款机构一直耐心地与酒店业主合作，提供只付利息甚至不付利息的服务。鉴于这些市场尚未出现全面好转的迹象，放贷机构正变得越来越没有耐心，更有可能将陷入困境的资产投放到市场上。然而，一些熟悉资源行业盛衰周期的酒店业主仍然对这些市场感兴趣，希望通过长期持有获得更高的回报。总体而言，房地产市场的并购交易减少，房屋翻修增多。鉴于风险上升，酒店业主更倾向于加强现有物业，而不是收购新资产。

　　不断升级的开发成本

　　近年来，酒店开发成本不断上升。对于BC省的理想市场，如地势较低的大陆和Thompson-Okanagan，高昂的土地成本导致了开发成本的增加。尽管国内经济放缓，加拿大西部的就业水平仍然很高;高昂的劳动力成本和紧张的劳动力市场延长了建设时间，从而增加了总体开发成本。

　　许多酒店开发商已经转向模块化建设，以保持产品的一致性，缩短整体开发时间，特别是在寒冷的地区开发，缩短了施工季节的长度。模块化开发存在特定的风险，包括建筑合同中可能出现的复杂性、对酒店配置进行品牌授权变更的难度加大，以及与安装和从海外进口组件相关的更高成本。包括万豪在内的大型酒店品牌已开始积极鼓励模块化建设，而贷款机构在为模块化项目发放贷款方面也变得越来越精明。因此，加拿大市场可能会看到模块化开发的增加。由于有更多的当地选择，模块化建设的成本在短期内也会降低。

　　其他推荐的开发成本控制方法包括更准确的预算编制，尽早与建筑公司接触，以便在材料和施工时间方面提出更好的建议，以及与项目相关各方进行频繁的沟通，以便在项目推进过程中减少调整的次数。开发商对多功能项目的兴趣正在上升

　　随着加拿大西部许多大都市的住宅开发回报率下降，越来越多的开发商开始考虑开发多功能住宅，以实现房地产收益最大化。温哥华是加拿大西部最大的住宿市场，近年来，随着开发商在市中心开发更多住宅项目，温哥华的酒店库存一直在减少。这增加了市议会批准开发更多密度的意愿，其中包括酒店部分。

　　这种潜在的协同作用是多功能酒店开发的最大优势。当与知名酒店品牌合作时，共管公寓可以获得溢价，而且该开发项目的住宅用户可以享受酒店的设施和便利设施。不过，混合用途酒店地产的持有期通常比住宅或写字楼地产的持有期更长，因为与其他资产类别相比，酒店是风险更高的投资，需要更多时间才能稳定业绩。开发中每个部分的空气权分离也会使混合用途开发更具挑战性。对于一个多用途开发项目的成功至关重要的是所有利益相关者的利益一致，以及开发的每个组成部分是否适当地服务于位置和整体市场。

　　新兴技术干扰

　　新的科技颠覆者正在进入加拿大的住宿市场。Sonder和Cozystay提供的产品，旨在通过技术和减少面对面的客户接触点，创造更精简的用户体验，让运营商降低劳动力成本，让他们有更多的资金投入到创造价值的服务和便利设施中。这两家公司都将遵守酒店税收和分区法规，并为目的地营销做出贡献，但它们的运营规模通常较小，通过购买strata公寓或在出租建筑中签订租赁协议，只占据几层楼的几间房间。由于他们的商业模式，这些产品应该允许新的参与者进入市场的高门槛进入，因为客房往往是在现有的财产。

　　Airbnb等短期租赁公司在加拿大所有主要住宿市场的市场份额都在增加，而缺乏监管和类似的税收一直是酒店业许多人争论的焦点。加拿大酒店协会(The Hotel Association of Canada, HAC)在2019年继续积极游说，争取一个公平的竞争环境，在加拿大各地的多个市场实施了新的控制措施，如住宿税、分区要求和Airbnb租赁许可。此外，HAC一直在积极游说，以确保联邦政府为住宿行业提供资金，为该行业实施新的目的地就业计划，并引入防止加拿大酒店人口贩运的项目。

　　对不同价位的独特体验的需求日益增长

　　酒店的顾客对独特的住宿体验表现出越来越大的兴趣，传统品牌酒店的替代品也越来越受到重视。软品牌，过去主要存在于高档和豪华的层次，在过去的一年里，在加拿大的中低端市场(经济通过中高档)获得了一席之地。Ascend Collection by Choice和Wyndham的商标系列正在加拿大西部的几个市场进行开发，包括Edmonton、Kamloops和Whitehorse。

　　汽车旅馆长期以来一直被认为是精打细算的旅行者们的经济实惠的住宿场所，现在它们正变得越来越注重提供精心策划的instagramablerquo;环境和体验在打折。大多数汽车旅馆都是独立拥有和经营的，因此有可能创造一个独特的身份和鲜明的特点。其他的住宿选择，比如像Sonder这样的技术混合的公司，也被期望为不同价位的客人提供独特的体验。

　　短期谨慎但长期乐观

　　会议期间所表达的谨慎情绪表明，大多数与会者预计近期内经济增长将会放缓。加拿大西部关键资源的市场环境面临挑战，加之加拿大与其主要贸易伙伴之间的紧张关系升级，预计将导致一些市场的需求增长停滞。在这种情况下，加拿大住宿市场的所有积极参与者都需要谨慎决策。然而，许多与会者对该行业的长期前景持乐观态度，特别是因为目前受到能源行业滞后表现阻碍的市场，预计最终将在繁荣-萧条周期中取得进展。此外，住宿产品日益多样化，可望提供更多独特的体验来吸引需求。多功能开发项目和诸如Sonder这样的颠覆性项目应该能够更容易地进入高壁垒市场，从而使整个住宿行业受益。

　　感谢Shirin Ramchandani和Ziyan Zhao对本文的贡献。

　　关于刘淑琳(夏伦)刘淑琳(夏伦饰)是个有价值的人。HVS温哥华办公室的顾问助理。沙伦会说普通话和英语，并从洛桑hocirc telière de Lausanne酒店管理学院获得国际酒店管理理学学士学位。在加入HVS之前，她曾在亚洲、欧洲和北美的酒店和与酒店相关的行业担任过各种运营和管理职位。莎伦在加拿大西部为现有和拟建的酒店和度假村提供各种咨询和估价服务。如需更多信息，请联系莎伦