抵押贷款利率正在下降，远低于10月份达到的约8%的近期峰值。但即使是现在，平均30年期固定抵押贷款利率为6.69%，这也远远不足以恢复人们的负担能力，更不用说压低房价了。

　　凯投宏观(Capital Economics)房地产经济学家托马斯?瑞安(Thomas Ryan)在上周五发表的一份研究报告中写道，该公司怀疑抵押贷款利率的小幅下降是否会给市场带来“大量的库存”。这很重要，因为住房供应，特别是现有住房供应已经紧张，这通常会使房价上涨。由于预计未来供应不会大幅增加，瑞安的公司修改了其房价预测，并向上修正。

　　该公司目前预计，今年的房价将同比上涨5%，比之前预测的1.5%大幅上涨。瑞安本人表示，该公司修正后的房价预测“远高于普遍预期”。

　　相比之下，摩根士丹利(Morgan Stanley)预计今年全美房价将下跌3%;Redfin预测，2024年第二和第三季度房价将同比下跌1%;Zillow预计，到今年年底，房价将下跌0.2%。无论哪种情况，向上修正都归结于供求关系。瑞安写道，后者将得到改善。

　　他写道:“去年，尽管抵押贷款利率极高，但由于供应的急剧下降超过了需求的疲软，房价还是强劲上涨。”“今年，随着负担能力的提高，需求可能会上升。”

　　凯投宏观(Capital Economics)预计，到2024年底，抵押贷款支付中位数占收入中位数的比例将从27.5%(去年达到峰值)降至24.5%。这并不是说负担能力会大大提高，但它会让一些潜在的买家重返市场。另一方面，供应则是另一回事。

　　当时的希望是，一旦抵押贷款利率下降，由于担心失去低抵押贷款利率而拒绝出售的锁定效应就会缓解。这家研究公司预计，到今年年底，抵押贷款利率将降至6.25%。这与该公司的预测相符，即以个人消费支出价格指数衡量的通货膨胀率将在今年年中降至美联储2%的目标水平，从而促使美联储降息，届时10年期美国国债收益率将下降。

　　虽然这一切听起来都很好，但凯投宏观(Capital Economics)认为，锁定效应仍将对住房供应产生影响，因为抵押贷款利率的下降不足以“弥合新贷款利率与所有未偿还抵押贷款利率之间的差距”。话虽如此，该公司预计今年的房源仍将保持低位，库存仍将紧张。根据该公司的展望，供应紧张加上需求增加将推高房价。

　　不过，现房销售已经出现了小幅改善——在跌至十多年来的最低水平和连续五个月下滑之后，11月份经季节性因素调整后的年率为382万套。但同比下跌超过7%。凯投宏观(Capital Economics)预计，到今年年底，现房销售将增加至430万套，较此前460万套的预测有所下调。

　　至于新房销售，由于缺乏待售房屋和房屋建筑商提供激励措施，“去年保持良好”，该公司预计到今年年底新房销售将达到79.8万套。截至11月，经季节调整后的新屋销售年率为59万套。凯投宏观(Capital Economics)对单户住宅开工率的看法也很乐观，尽管即使其预测是正确的，单户住宅开工率仍将低于2020年至2022年建筑热潮时期的水平。

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