迪拜对非法转租行为的打击，突显了公寓楼过度拥挤所带来的潜在风险。

　　迪拜土地部门近期在检查中，禁止了10名业主出租其房产，原因是他们违反了多租户和安全相关的规定。

　　现行法律对合租公寓的人数进行了限制，要求每位居民至少拥有5平方米的居住空间。对于劳工宿舍，允许的空间更为紧凑，每人3.7平方米。因过度拥挤，房东和租客都有可能面临起诉或驱逐。

　　然而，管理公司指出，一些住宅楼已成为蓝领工人的集中居住地。例如，位于迪拜码头的Escan Tower，公寓内的房间被隔开，以增加居住空间。

　　这座塔楼靠近拉希姆清真寺，拥有约300套公寓和800名租户。管理公司正在进行一场艰难的斗争，试图驱逐那些非法居住的租户，其中许多是建筑行业的低收入工人。

　　Aspire-Lux联合物业管理公司的高级租赁顾问穆罕默德·尤尼斯表示：“大约三年前，我们开始处理Escan Tower的问题，当时约40%的公寓被用作员工宿舍。”该公司负责该物业的维护。

　　“在一个房间里，房地产公司设置了三层双层床，导致大约14人挤在一个4米乘5米的房间内。我们向所有人发出了法律通知，给予他们六个月的时间搬离并寻找其他住所。”

　　深夜的干扰

　　管理人员报告称，深夜有人饮酒，常常造成干扰，同时大楼的电力消耗和维护成本也在上升。

　　门禁卡被封锁，任何没有登记的埃贾里住宅合同的人都无法进入大楼，保安人员的数量也有所增加。

　　尤尼斯表示：“人们总是试图绕过这些限制。他们开始贿赂保安，以便在公寓内用石膏墙和隔板进行分隔。”

　　“一旦我们发现有人试图引入新租户，我们会立即制止，因为一些房东对此毫不知情。”

　　在驱逐通知发出六个月后，大部分非法租户已离开，目前只有10%的公寓被视为合租。

　　《国家报》在2022年11月报道，迪拜码头的苏拉法大厦在十年内经历了两次大火，因过度拥挤，该大厦对建筑通道和安全进行了重大改革，并驱逐了数百名未登记的租户。

　　对于多用途建筑，消防安全是最大的担忧之一。阿联酋消防和生命安全守则对房东和物业管理公司提出了要求。

　　这些规定将消防安全的管理责任归于业主，要求他们制定应急行动计划，并确保所有消防安全系统正常运作。系统必须由民防部门批准的公司进行维护。

　　消防安全

　　专家表示，迪拜针对多房入住的持续行动将有助于改善消防安全和租户的生活条件。

　　环境咨询公司WSP的消防和生命安全副主管丹尼尔·福特指出：“所有建筑的设计都考虑了消防和应急的因素，这基于预计的楼层占用人数。”

　　“如果存在额外的居住者，可能会导致疏散延迟，因为楼梯可能会拥堵。”

　　“居住在同一空间内的人越多，该空间的火灾负荷可能越高，这可能会影响灭火系统的有效性。”

　　火灾负荷是指可能导致火灾蔓延的可燃材料的数量。

　　高层公寓楼是最容易出现多人居住的建筑类型。

　　过去十年，迪拜注册的公寓租赁合同数量激增。根据迪拜土地部门的数据，2015年提交了3700份注册公寓合同，而到2023年这一数字已攀升至14900份。到2024年第二季度，又提交了8900份合同。

　　迪拜码头仍然是阿联酋最受欢迎的公寓租赁区域，2024年登记了1687份合同，其次是市中心的1013份。

　　DLD的数据显示，一居室公寓最受欢迎，占市场份额的67%，而两居室公寓占27%。

　　迪拜Paragon Properties的创始人迪安·查特表示，混合开发建筑最有可能包含多套公寓。

　　“由于过度拥挤和多人入住的问题，我们在迪拜码头和JLT等地区看到了一些相同的开发商，”他说。

　　“对于一些知名的大型开发商来说，共用房间或过度拥挤并不是问题，但我们确实遇到过一些小型独立开发商经营的楼盘，三居室公寓里住了15人。”

　　需求激增

　　近年来，迪拜人口的快速增长催生了对更便宜、多用途住宿的需求。

　　根据迪拜统计中心的实时数据，2015年迪拜人口约为240万，而现在接近380万。

　　查特表示：“有时，如果房东无法收回他们期望的租金，他们会将居住空间改造成卧室，以最大化租金收入。”

　　“这只是其中的一小部分，因为大多数情况下，房东甚至不知道租客已经转租了房产。”

　　“房东要么对这些规定不够了解，要么这些规定没有得到执行。当有人搬进来时，开发商有责任阻止这种情况的发生。”

　　房东必须确保其房产符合入住限制和Ejari规定。协议通常规定，未经房东事先书面同意的转租行为构成违约。

　　如果物业以未在租赁协议中规定的方式被占用，例如未经许可的多次占用，即使业主最初并不知情，也可能要承担责任。

　　易卜拉欣·班纳律师事务所的律师苏海尔·拉纳表示：“在迪拜人口密集的地区，多次合租的现象日益普遍，租户可能会在未经房东同意的情况下，通过转租或合租来降低租金成本。”

　　“这种做法虽然为租户提供了经济保障，但往往违反了租赁协议的条款以及旨在控制住房密度和确保安全的当地法规。”

　　“因此，迪拜市政府通过定期检查和严格执行住房法，加大了对这些未经授权安排的打击力度。”