近年来，维多利亚州的房地产一直是投资者的禁区，但人口增长、买家活跃度上升、房价可承受性以及强劲的经济实力正在扭转这一局面。

　　由于澳大利亚的首府城市拥有世界上一些最高的房地产价格，许多潜在投资者正在寻找更实惠的选择来进入市场。

　　我们来看看维多利亚州四个最具发展前景的区域中心，以及投资者在签字之前应该了解的情况。

　　毫无疑问，过去十年间，人们对区域投资活动的兴趣有所增加。

　　一个主要原因是价格差异，这使得许多人都能负担得起，比如“租购同享者”以及那些意外收到一笔钱的人，比如继承遗产的人。

　　在维多利亚州，这种差异相当显著。墨尔本的房屋中位价（最近被珀斯超越）目前为 94 万澳元，而在吉朗为 75.7 万澳元，在巴拉瑞特则仅为 55 万澳元。

　　另一个重大利好是增长。据 CoreLogic（现名 Cotality）的数据，在过去两年里，50 个重要的区域城市地区的平均增长率高于悉尼或墨尔本。

　　这种差异如今正在缩小，但一些区域市场仍不失为强劲的投资目的地。

　　维多利亚近来饱受负面报道，但仔细审视就会发现事实并非如此。

　　一方面，经济运行良好，该州连续四年第二次录得澳大利亚第二快的增长速度。

　　需求前景同样强劲。人口在增长，该州吸引的海外移民数量最多，并重新成为州际移民的首选目的地。

　　为了进一步说明情况，再加上新投资者涌入市场，维多利亚州首次购房者的数量轻松位居榜首。

　　如果回顾一年前的数据，当时表现最佳的两个地区中心会是谢珀顿和米尔迪拉。

　　谢珀顿的房屋中位价仅为 45.5 万澳元，平均收益率高达 5.8%，极具吸引力。米尔迪拉所有住宅的中位价为 48 万澳元，平均收益率为 5.2%。

　　随着利率大幅上升，这些中等规模的城市（人口 6 万至 7 万）在房价和租金涨幅方面名列前茅，房价适中的地区开始崭露头角。

　　最近的数据表明这种趋势正在消退。

　　这种经历相当典型，这也是我们建议预算较小的投资者瞄准那些有多种宏观因素推动中长期增长的区域中心的原因。

　　人口 282000年

　　中位房价：715,574 美元

　　过去 12 个月的销售量增长了 16.5%

　　大吉隆是澳大利亚发展最快的都市区之一，这得益于国内和海外移民带来的人口增长。

　　在吉朗，制造业正在复苏，预计未来五年将新增 34000 名工人。医疗保健、零售和建筑行业的就业岗位增长了 30% 以上。

　　我的资深同事迈克尔·金贝尔对吉朗了如指掌，他告诉我：“大吉朗地区的生活方式区域种类繁多，包括城市街区、适合家庭居住的郊区以及海滨郊区。”

　　对于外地投资者而言，将基本要素与对哪些生活方式类型最受欢迎的理解相结合，是找到最佳投资机会的关键。

　　人口 125000年

　　中位房价：544,722 美元

　　过去 12 个月的销售量增长了 25.0%

　　和吉朗一样，巴拉瑞特也具备所有促进区域强劲发展的因素。

　　对于预算从 50 万美元起且愿意承受大多数区域中心常见波动和下跌的投资者来说，它提供了极高的性价比。

　　这座位于中部高地的城市也日益受到年轻家庭的青睐，他们在这里寻找价格实惠且生活方式舒适的理想居所。

　　虽然巴腊瑞特的 A 级住宅大多保值，但我们看到许多 B 级和 C 级房产的价格有所下降。

　　大约三年前，太多房产被外地的、依赖数据（或者只是缺乏经验）的中介机构所建议的投资者买下，如今这些房产的价值普遍下跌了约 10%。

　　对于投资者来说，最佳区域是那些靠近巴拉瑞特中央商务区和火车站的地方，比如贝克里山和士兵山。

　　这些街区有一些绿树成荫的漂亮街道，还有许多具有历史特色的三居室住宅，其土地价值也很坚挺。

　　但和许多地区中心一样，一个郊区内的房产所蕴含的土地价值可能因街道而异，有时甚至在同一条街道上也会有大幅波动。

　　人口 130000年

　　中位房价：570,167 美元

　　过去 12 个月的销售量增长了 25.0%

　　在本迪戈，对于那些寻求高性价比投资机会的人来说，这里有很多机会，但同时也隐藏着不少看似诱人实则暗藏风险的陷阱。

　　和我们所选的其他维多利亚州地区中心一样，这里的人口因就业机会增加而迅速增长，而就业机会的增加在很大程度上得益于医疗保健和高等教育行业的发展。

　　过去五年里，一直有来自“树居”买家的稳定需求，这类买家通常年龄稍大，还有那些在家办公但每周有一天去墨尔本的人。

　　为了找到最佳的投资机会，投资者应前往本迪戈中央商务区附近的郊区，避开较新的住宅区。

　　您需要准备 60 万至 65 万美元的预算。

　　人口 101000年

　　中位房价：589,973 美元

　　过去 12 个月的销售量增长了 16.5%

　　这个区域中心正得益于各州政府基础设施建设的增加，同时其作为交通和物流枢纽的作用也在不断提升。

　　Property Mavens 在阿尔伯里的合作伙伴安杰·扎祖拉克（Anjay Zazulak）表示：“我们确实看到这个地区外地买家代理的数量在增加。”

　　“在未实地考察的情况下，他们就极力向客户推销北阿尔伯里和拉文顿（位于新南威尔士州一侧的边境地区）的房子，价格大约在 50 万至 65 万澳元之间。”

　　这些地区确实不错，但我发现有太多人，尤其是外地的购房代理出价过高。

　　我最近和一位房产经纪人交谈，他告诉我，他刚把一套房子挂牌出售，标价在 56 万到 59 万美元之间，定价还算乐观。

　　它被一位外地投资者以 62 万美元买下，需要做一些修缮工作。

　　在阿尔伯里 - 沃东加还有其他一些郊区，条件同样优越，具备所有有利因素，但却没有受到这种由炒作引发的抢购热潮的影响。

　　与首府城市相比，在区域中心投资，投资者需要更着眼于长期，并实现稳定的租金收益。

　　但对于预算有限的投资者而言，在一些评级较高的区域中心也有不少绝佳的财富增值机会。