肯尼斯·拉特利夫的父母几年前去世了，没有留下遗产。

　　57岁的拉特利夫说，他正在努力寻找一名无偿律师来帮助他完成遗嘱认证过程——这是一个漫长而昂贵的法庭程序，帮助继承人通过在产权上写上自己的名字来获得对家庭财产的法律控制。他说，许多律师告诉他，他们积压了很多和他一样的案件。

　　拉特利夫说，他一直在尽最大努力支付房产税和水电费，并维护他父母1974年购买的砖砌两套公寓。他和其他家庭成员住在Lawndale的家中，之前住在那里照顾他的父母。但是，拉特利夫说，他担心失去房子，并认为它很快就需要大量维修。

　　拉特利夫说:“找一个能帮忙的人是令人沮丧的。”“如果我们失去了财产，我们该去哪里?”我不知道。”

　　拉特利夫一家并不孤单。芝加哥和全国各地的许多继承人都在努力收回他们的家庭房屋，因为他们的亲属在他们去世时没有遗产计划，导致所谓的“纠缠所有权”或“继承人的财产”。但是，在过去的十年里，在库克县，越来越多的房主，尤其是老年人，开始使用死亡工具转让(TODIs)，这是一种更便宜、更简单的遗产规划工具。

　　2012年，伊利诺斯州通过了《伊利诺斯州住宅不动产死亡转让法案》，将拥有5套以下住宅物业的选择权合法化。

　　为了将业主的房屋合法地传递给继承人，需要有法律文件详细说明谁将声称财产的所有权。在伊利诺斯州，这可以是遗嘱、土地信托或死亡文书转让的形式。

　　如果有遗嘱，继承人仍然需要通过遗嘱认证程序。如果有土地信托——当一个组织接管财产而土地所有者保持所有权时——当土地所有者死亡并直接传递给指定继承人时，财产通常不在遗嘱认证范围内。

　　这两个过程都比TODI更昂贵，这也会导致所有权的自动转移(不需要遗嘱认证法庭)，就像土地信托一样。

　　当法律通过TODIs合法化时，业主必须支付98美元才能在库克县书记员办公室记录文件。残疾人和老年人法律中心与该县合作，推出了一项法令，在疫情期间将费用暂时降至50美元。最近，该费用已涨至59美元，但仍是最便宜的遗产规划选择。

　　如果没有合法的遗产计划，土地所有者的亲属就会留下一个混乱的所有权。为了理清产权，继承人必须通过遗嘱认证程序。离婚夫妇也可能会遇到复杂的产权问题，其中一方拥有房子的所有权，而另一方在离婚协议中获得财产。

　　库克县巡回法院遗嘱认证部首席法官丹尼尔·马龙(Daniel Malone)表示，遗嘱认证过程至少需要六个月，库克县绝大多数案件在14个月内结束。与此同时，房屋的抵押贷款可能还没有支付，因此房产可能被取消抵押品赎回权，并且房产可能需要维修，因为如果产权纠缠不清，就不能合法地对房产进行维修。

　　遗嘱认证过程可能会花费数千美元的法律费用，有时会耗尽传承给继承人的几代财富。库克县的律师说，对于那些产权错综复杂的房主来说，房产是唯一的继承形式也是很常见的。

　　如果没有遗嘱，遗嘱认证过程的成本会更高，因为作为财产代表的继承人必须支付一笔相当于遗产价值1.5倍的保证金。马龙说，该保证金旨在防止人们清除死者的银行账户并离开该地区。

　　“总的来说，我认为遗嘱认证制度是一个非常公平的制度。它的目的是试图帮助加快案件的处理，大多数案件都是这样处理的，”马龙说。“正是这些有争议的案件引发了很多焦虑和情绪。”

　　由于疫情援助，伊利诺伊州有超过1.5万名房主留在了家中。那笔钱已经用完了。］

　　一些库克县的居民可以通过芝加哥志愿法律服务组织的遗嘱认证法庭援助项目获得免费或打折的法律服务。该项目始于2016年。在遗嘱认证法庭上，必须有律师在场代表遗产。

　　芝加哥志愿法律服务机构的执行董事玛格丽特·本森说，她的组织无法帮助所有需要帮助的人，因为他们对可以接受谁的案件有“相当严格的”要求。该组织不会处理家庭成员对谁应该获得房屋所有权存在分歧的案件。

　　由于种种原因，继承人最终可能会失去自己的房屋。寻求房屋所有权的继承人必须找到所有在法律上有权拥有该房产的家庭成员(可能有几十人)，并让他们在遗嘱认证中签字放弃所有权，但有时家庭成员拒绝签字或找不到。

　　与此同时，当这个家庭为房产而战时，可能会有一个正在进行的止赎程序，银行可能会最终没收房子。

　　其他继承人可能不知道他们必须为房屋缴纳财产税，最终在县税出售中失去房产给投资者。

　　本森说，许多人只有在房产进入止赎程序时才意识到他们的所有权是混乱的，这一法律程序必须与遗嘱认证法庭分开处理。当某人进行遗嘱认证时，止赎权不会自动终止;Benson说，一些抵押贷款服务机构愿意等待遗嘱认证程序，但其他机构则不愿意。

　　50岁的吉娜·史密斯(Kina Smith)住在北朗代尔(North Lawndale)社区，她的祖父母于1974年购买了一套两套公寓。史密斯说，她的祖母于2016年去世，当时遗产规划还没有完成。史密斯说，她的母亲和姨妈后来试图获得房产的所有权，但她们也在遗嘱认证程序完成之前去世了。

　　

　　2015年，当史密斯的祖母需要照顾时，她搬回了自己长大的家，现在和她的哥哥住在一起。自今年年初以来，两人一直没有任何热度。她曾试图通过伊利诺伊州的低收入家庭能源援助计划来更换她的炉子，但如果没有证明她拥有房子的文件，她就无法通过该计划。

　　她担心冬天即将来临，因为家里只有取暖用的暖气。她说，如果失去家，她不知道该去哪里。

　　“这真的会让我崩溃。我的祖母和姑姑为这个家付出了如此多的努力，”史密斯说。她去年生病后失业，在她的客户搬到养老院后，她的家庭保健助理工作就结束了。

　　【随着库克县驱逐事件的增加，新提案旨在帮助那些上了法庭的租房者】

　　据接受《论坛报》采访的专家称，芝加哥地区有多少人的头衔纠结不清。但来自其他城市的数据以及与当地专家的对话表明，这个问题对黑人和拉丁裔房主的影响尤为严重。

　　皮尤研究中心(Pew Research Center)的主要资助者皮尤慈善信托基金(Pew Charitable Trust) 2021年的一份报告显示，在费城，该市509,258处住宅物业中，至少有10,407处(约占2%)存在产权纠纷。这些物业的总价值超过11亿元。受影响最严重的社区主要是黑人社区，以及那些往往收入较低、贫困率较高的社区。根据美国人口普查局的数据，费城有150万人口，而芝加哥有260万人口。

　　《消费者报告》(Consumer Reports)的数据显示，与白人相比，全国有色人种订立遗嘱的可能性更低，82%的西班牙裔、77%的黑人、67%说英语的亚洲人和61%的白人没有遗嘱。该组织的调查发现，西班牙裔社区尤其倾向于认为自己没有足够的资产来立下遗嘱，而黑人和说英语的亚洲社区则更不愿意考虑死亡，这只是有色人种不太可能立下遗嘱的两个原因。

　　但在库克县，死亡工具转移的使用正在上升。德保罗大学住房研究所(DePaul University’s Institute for Housing Studies)周二发布的数据显示，库克县使用此类文件的情况稳步增长，2012年至2022年期间，约有3万份文件涉及约26500处不同的房产。考虑到某些所有者可能需要更新信息，可以在一个属性上提交多个TODI。

　　该文件的使用在黑人社区和低收入和中等收入社区的老年人中最为普遍，但在大多数拉丁裔社区中却落后。在库克县以黑人为主的社区，有近7%的老年人免税房产(一种帮助老年房主的财产税减免)拥有创纪录的TODI，与其他社区相比，这一比例很高。

　　研究发现，带有todi的住宅地块仍只占该县全部地块的一小部分。

　　该研究所的执行主任杰夫·史密斯(Geoff Smith)说，目前的努力主要集中在以黑人为主的社区，还有扩大服务范围的空间。

　　史密斯说，围绕todi和将财富转移给继承人的讨论必须成为有关社区投资的更大讨论的一部分。

　　史密斯说:“这引发了一场更大的讨论，即为什么继续投资社区、缩小这段撤资历史造成的差距很重要。”

　　2022年，伊利诺斯州将todi合法化的法律进行了修订，包括所有类型的房地产，而不仅仅是住宅。根据在线遗产规划公司Trust & Will的数据，伊利诺伊州是将该工具合法化的29个州之一。

　　帮助人们记录TODI的残障与老年法律中心(Center for Disability & Elder Law)的执行董事卡洛琳·曼利(Caroline Manley)说，杂乱的产权可能会锁定房屋的权益，但TODI是保存代际财富的有力工具。

　　曼利说:“这些继任计划显然对家族有利。”“确保社区意识到这些文件的重要性并完成它们的另一个巨大好处是，它改善了整个社区。”

　　曼利说，虽然文件的记录费用对一些人来说仍然令人望而却步，但一些当地组织，如大奥本格雷沙姆发展公司(Greater Auburn Gresham Development Corporation)，有资金为无力支付费用的房主支付费用。

　　琳达·约翰逊(Linda Johnson)是大奥本·格雷沙姆发展公司(Greater Auburn Gresham Development Corporation)的住房和高级服务主管，她说，她的组织已经向曼利的组织提供了两笔1000美元的赠款，以帮助支付奥本·格雷沙姆社区居民的录音费用。

　　她说，约翰逊的组织已经举办了大约六次研讨会，每次约有30-50名与会者，大多数人都报名参加了遗产规划文件。

　　就个人而言，约翰逊本人也从这个工具中受益。

　　两年前，她的父亲和妹妹在同一天去世。后来，她问当时87岁的母亲是否有遗产计划，发现她有一辆TODI。考虑到她家人的死亡，约翰逊调整了这份文件，现在她自己的家也有了这份文件。

　　“TODIs实际上可以拯救我们的社区，”约翰逊说。