澳大利亚人对独立式住宅的热爱在很大程度上是借来的，因为供应减少和天价使得年轻买家买不起房产。

　　对于首次购房者来说，为首付攒钱几乎成了一个无法逾越的障碍，炙手可热的房地产市场导致争夺有限的租房存量的人数大幅增加。

　　随着移民和国际学生人数的回升，在情况好转之前，情况将会变得更加紧张。

　　增加住房供应显然是关键。预计未来三年将有100多万移民来到澳大利亚，我们需要40万套新住房，尤其是在市中心郊区。

　　15年来，住在高层公寓的租房者比例一直在上升。麦格理(Macquarie)分析师表示，2006年，悉尼不到40%的租房者住在公寓里，但到2021年，这一比例已升至50%以上。

　　然而，主要内城增长地区的高层公寓供应跟不上需求，预计到2024年，悉尼、墨尔本和布里斯班将有大约3万套高层公寓在建。很有可能其中许多永远不会出售。

　　为了应对租赁需求的增长，房地产开发商正将业务扩展到“建出租”(BTR)领域，即专门为长期租赁而建造的住宅物业。

　　根据莱坊《打破束缚——BTR的兴起》报告，截至2023年9月，全国估计有8350套专门的BTR公寓正在建设中，另有12900套公寓在短期内被批准开发。

　　然而，尽管BTR项目数量众多，但与海外市场相比，澳大利亚在专业管理的租赁住房存量方面仍处于起步阶段，仅占0.4%。在英国，这一比例更接近5%，在美国则为12%。

　　即使预计到2030年将建成约5.5万个BTR专用单元，这仍只占全国租赁供应的1.5%。

　　房地产开发商Mirvac正在迅速加快BTR公寓的建设，希望BTR趋势能够加快步伐。

　　在本周的投资者日上，该公司表示，澳大利亚的BTR行业有潜力发展成为一个价值2900亿美元的行业，为该公司提供了一个强劲的增长机会。Mirvac的119亿美元投资组合主要包括写字楼和零售资产。BTR投资总额约占该投资组合的2%。

　　但随着利率在更长时间内进入更高的轨道，写字楼市场的动荡可能对BTR有利。随着较低档次和较老的办公楼不再受BTR的青睐，土地租赁和工业资产正在寻求兑现。

　　“虽然与商业开发相比，BTR的开发回报相对较低，但收入流更具吸引力，价值随着时间的推移而不是完成。他们平台上额外的开发管理费和投资管理费也有助于提高回报，”麦格理分析师本周表示。

　　Mirvac拥有两个已完成的BTR资产，约800套公寓-悉尼的LIV Indigo和墨尔本的LIV Munro。为了在墨尔本和布里斯班再增加1300套公寓，该公司正在建造另外三套公寓，从而形成约2200套公寓，价值18亿美元。然而，该公司计划到2030年将这一数字增加一倍，达到5000多家，从而推动公司每年盈利增长0.4%。

　　BTR项目的增加并不局限于大城市。家族所有的开发商resmax本周公布了在墨尔本郊区绿地庄园建立三卧室和四卧室独立住宅的BTR投资组合的计划。

　　该集团已经在埃恩斯伯里(Eynesbury)、瓦兰(Wallan)和梅尔纳达(Mernda)拥有200多套房屋，预计到2025年底将增加到500多套。

　　“作为传统房屋所有权和传统租赁物业的替代方案，BTR行业具有巨大的潜力，但独立住宅市场采用这一方案的速度很慢。作为一家企业，我们已经改进了我们的模式，以利用这个机会，”resmax首席执行官奥兹?海尔表示。

　　“通过在我们的开发项目中保留一定比例的库存用于租赁，我们能够为急需供应的破碎租赁市场提供新的家庭住宅。”