与此同时，美国正面临严重而持久的住房短缺问题。根据各种估计，美国需要比现有住房多出数百万套——这是导致美国住房负担能力危机的一个关键因素。关注住房政策的非营利组织“为增长而努力”(Up for Growth)最近的一项分析显示，德克萨斯州是美国住房短缺最严重的州之一，仅次于加州，需要的住房数量比实际多30.6万套。

　　住房倡导者、写字楼业主、政策制定者和开发商都认为，过剩的空置办公空间是一种潜在的工具，可以通过将未使用的空间改造成新公寓来帮助解决国家的住房困境，同时保持这些物业的经济可行性。

　　这是一个复杂的想法，但却得到了拜登政府的支持。去年10月，拜登政府发起了一项倡议，鼓励各城市和各州想方设法将空置的办公楼改造成经济适用房，部分资金来自联邦政府。

　　其中一些工作已经在进行中。州土地总署(General Land Office)今年8月宣布，希望一家开发商将奥斯汀市中心一处由州政府所有的三栋办公大楼改造成住房，供收入占该地区中位数60%至100%的家庭居住。

　　这个想法似乎特别适合加州的市中心，那里的办公室空缺最明显。例如，商业房地产服务和投资公司世邦魏理仕集团(CBRE Group)最近的数据显示，奥斯汀中央商务区近20%的办公空间处于空置状态。在大流行之前，这一数字为6%。

　　奥斯汀市议会成员Zohaib "Zo" Qadri说，由于奥斯汀面临严重的住房危机，城市核心地区的高办公空置率为市中心增加更多住房提供了机会。

　　“奥斯汀市中心，乃至整个奥斯汀需要的是更多的住房，”代表奥斯汀市中心的卡德里说。“我们有很多空置的办公楼和停车场。我认为，我们更需要考虑如何将它们改造成住房单元。”

　　房地产专家警告说，将办公室改造成住宅往往说起来容易做起来难。德克萨斯农工大学(Texas A&M University)德克萨斯房地产研究中心(Texas real estate research Center)研究商业房地产的经济学家哈罗德·亨特(Harold Hunt)说，并非每一栋办公楼都适合变成住宅楼，这要考虑到建筑的平面布局、管道和分区等因素。

　　亨特说，在20世纪80年代之前建造的小型建筑往往更适合改造，但在那之后建造的大型建筑并不总是容易改造。

　　亨特说:“(开发商)对80年代建筑的问题是，你得到的只是一栋大建筑。”“它的外观很漂亮，但它真的适用于住宅吗?”

　　尽管在全国住房市场紧缩的情况下，上个月的房屋建设活动有所增加，但美联储(Federal Reserve)实施的高利率导致的高借贷成本最终可能会抑制新的装修。

　　“利率很高，而且可能还没有升完，”追踪商业地产的公司CoStar的全国办公室分析主管菲尔·莫布里(Phil Mobley)说。“建筑成本很高。因此，要消除多年来一直存在的供应过剩问题并不容易。”

　　不过，达拉斯市议会成员杰西·莫雷诺(Jesse Moreno)是住房和无家可归者解决方案委员会的主席，他说，该市正在探索鼓励开发商在将未使用的办公空间改造成住宅时，为低收入租户提供住房的方法。达拉斯市中心正在进行或正在进行的住宅改造比该州任何其他地区都要多，但这些公寓往往是贫困家庭买不起的。

　　莫雷诺说:“我们必须提供混合型住房。“不可能只有顶层公寓和豪华公寓。我们必须确保在酒吧工作的人，在餐馆工作的人，我们的护士，警察，都有负担得起的地方。”

　　根据世邦魏理仕(CBRE)最近的一项分析，自2016年以来，办公室到住宅的转换已经在全国范围内创造了近2万套住房，还有2.1万套正在建设中。但房地产、住房和城市政策专家警告说，将空置的办公室改造成公寓或共管公寓并不是解决美国办公室空置问题或住房负担能力问题的灵丹妙药。

　　为世邦魏理仕(CBRE)研究商业房地产趋势的朱莉·惠兰(Julie Whelan)说，尽管美国有大量的办公转为住宅的活动，但它只占全国整体办公空间的一小部分。

　　惠兰说:“从全国范围来看，我们必须记住，是的，转换率正在上升，但它仍然只占全国库存总量的1.6%左右。”“所以我们说的不是疯狂的数字。”

　　房地产专家说，部分原因是并不是每一栋空置的办公楼都适合改造成公寓，这意味着写字楼业主不能指望通过改造住宅来节省闲置的空间。

　　德克萨斯大学奥斯汀分校(University of Texas at Austin)专注于城市政策的LBJ城市实验室(LBJ Urban Lab)主任史蒂文·博罗(Steven Pedigo)说，“你必须更有创造性地思考如何让人们回到这个空间。”

　　根据世邦魏理仕的数据，德克萨斯州有13个办公住宅项目正在进行或处于规划阶段，不包括混合用途项目。而且还有更多的潜在空间:纽约大学(New York University)、哥伦比亚大学(Columbia University)和美国国家经济研究局(National Bureau of Economic Research)的研究人员进行的一项分析指出，在纽约州四个最大的城市地区，约有149处办公物业可能是将其改造为住宅的好选择。

　　达拉斯市中心将办公楼改造成住宅的比例在全州是最高的。由于上世纪80年代建造的大量办公空间几乎无人使用，长期以来，香港中央商务区的办公空置率一直居高不下，对此，开发商多年来经常将空置的办公室改造成住宅或酒店房间。远程工作的增加和持续存在使这些职位空缺更高。世邦魏理仕(CBRE)最近的数据显示，达拉斯中央商务区的写字楼空置率接近31%。

　　桑坦德银行的母公司Pacific Elm Properties首席营销长兼执行副总裁特里(Sara Terry)说，市中心的高空置率促使该公司推进了对大部分写字楼资产进行改造的计划。她说，该公司打算将其在达拉斯市中心拥有的650万平方英尺的办公空间中的近四分之一改造成住宅，这一举措将产生近1,100个单位。

　　特里说:“这将支持我们市中心市场的长期生存能力，因为它将吸引更多住在市中心的人，他们将选择或希望能够步行去办公室。”

　　达拉斯市中心是办公住宅改造的温床，据达拉斯市区公司(Downtown Dallas, Inc.)称，正在进行或正在进行的项目预计将生产近2,000套公寓。

　　其中包括建于1982年的50层桑坦德大厦(Santander Tower)，它是该市最高的建筑之一。

　　这座大厦有写字楼租户，包括这栋大楼名字的金融服务机构，以及一家律师事务所和一家投资公司。但特里说，随着时间的推移，大大小小的租户都搬走了，大楼里的空房越来越多。

　　太平洋榆树去年与明特伍德房地产公司(Mintwood Real Estate)合作，对14层楼的空置办公空间进行了重大改造，把这些闲置的空间变成了大约300套时髦的一至两居室公寓，配有石英台面，可以欣赏到颓废的市中心景观，租金从2200美元到4700美元不等。

　　明特伍德的斯莱德说，这座建筑充满了舒适，旨在吸引渴望城市体验的租户。在一楼，有一个咖啡馆和一个午餐点，下午会切换到开胃菜菜单。往上48层是会员制的餐饮俱乐部。斯莱德说，在家办公的居民如果需要，可以在大楼的其他地方租用额外的办公空间。最终，该建筑将有一个游泳池和现场狗公园。

　　“我们的很多居民现在都是从沿海市场和城市市场搬过来的，他们看重高层城市的体验，”斯莱德说。“他们想住在市中心，那里才是真正的城市。”