不到十年前，购买澳大利亚房产的外国买家在税收和收费方面与当地人没有什么不同。

　　如今，情况已大不相同，尤其是对租赁市场的影响。

　　目前，100万美元以下的成熟房产的申请费为44100美元，如果价值在100万美元到200万美元之间，申请费将升至88500美元。此后，每增加100万美元的价值就会增加88,500美元。

　　当昆士兰州将其外国业主转让税附加税提高至8%，与新南威尔士州和维多利亚州持平时，它成为最新一个将外国房地产买家视为收入来源的州政府。

　　当新南威尔士州的附加税从8%提高到9%时，新南威尔士州将恢复其作为外国买家最高税收制度的地位。此外，除了基本的年度土地税之外，还需要支付额外的土地税，有时甚至在土地免征基本土地税的情况下也要支付。拟议的修订亦会把土地附加税由百分之四提高至百分之五，由2025年土地课税年度起生效。

　　各州希望通过提高税收来增加收入的集体愿望导致了收入的减少。

　　——史蒂夫·道格拉斯，SMATS集团

　　但许多房地产专业人士并不认为流入国库的收益超过了对出租物业供应造成的损害。

　　SMATS集团执行主席史蒂夫·道格拉斯(Steve Douglas)表示，外国买家是澳大利亚房地产投资和租赁市场的重要组成部分，出于多种原因，他们对经济活动做出了宝贵的贡献。

　　道格拉斯在提交给参议院经济参考委员会(Senate Economics References Committee)金融监管框架和住房所有权调查的一份报告中表示，在引入新的附加费后不久，外国买家的活动水平就大幅下降，这并非巧合。

　　道格拉斯表示:“根据外国投资审查委员会(FIRB)的规定，外国投资者只能收购新建房产，这将通过建筑工作和支出转化为宝贵的新住房存量和经济价值。”

　　“由于外国投资者主要居住在海外，绝大多数人将房产出租给市场，提供了宝贵的租赁库存，保持了市场的稳定。”

　　“根据我们的经验，澳大利亚房地产市场的外国投资者作为业主的时间更长，为特定租户和整体市场创造了稳定。

　　“长期以来，他们在支持大型公寓开发方面也发挥了重要作用，帮助开发商满足重要的预售融资条件，这在很大程度上是因为他们对期房收购的文化接受程度，而澳大利亚买家对此表现出了不情愿。”

　　道格拉斯表示，批准数量从截至2016财年的创纪录高点40121笔迅速下降，然后在2019财年暴跌至7513笔，至今尚未恢复。

　　“这是澳大利亚普遍存在的问题，所有州都有类似的情况。

　　“具有讽刺意味的是，各州希望通过提高关税来增加收入的集体愿望，却通过抑制经济活动来降低收入。”

　　维多利亚州对外国买家迅速增加的税收也严重打击了工业租户。

　　对于2024年土地税年度，州政府从2024年土地税年度起将缺席所有者附加费(也称为“外国所有者附加费”)从2%提高到4%。

　　道格拉斯说:“与此同时，他们降低了征税门槛，因此许多外国业主一夜之间从小价值房产的零税转变为每年4000澳元的维多利亚州土地税，不可避免地，每周80澳元以上的成本将不得不从租户那里收回。”

　　“认为这些钱会被房东吸收的想法太天真了。

　　“对于许多外国买家来说，这是最后一根稻草，因为他们已经应对了糟糕的回报、更高的监管，以及现在不断增加的土地税和所有权成本，包括新冠肺炎债务偿还计划税。

　　“这反过来又进一步影响了租赁市场，因为许多出售的物业转为业主居住，而不是给另一个投资者，进一步减少了租赁资源，并对租赁物业的供应造成了额外的压力。”

　　2016年开始实施的最初附加费为0.5%，在2017-2019年土地税年度增加到1.5%，在2020-2023年土地税年度增加到2%。截至2024年，这一比例已增至4%。

　　TMX Transform投资组合管理总监Stefanie rawley指出，面对疫情后的支出，维多利亚州在2024年面临超过1350亿美元的指数债务，州政府正在利用土地税的变化作为收回债务的一种方式。

　　“对住宅和商业用地的影响越来越明显，对工业用地的影响尤为严重。

　　“写字楼比工业建筑需要的土地少得多，而且成本由多个租户分摊到多个楼层，但单个租户通常占用工业物业，这需要大量的土地。”

　　在谈到昆士兰州的外国税收变化时，澳大利亚房地产委员会(Property Council of Australia)表示，这些变化可能导致住房供应减少3.3万套。

　　“这些考虑不周的税收只会使昆士兰州的住房问题恶化，因为它赶走了支持澳大利亚开发商的全球资本，这些开发商大规模提供新住房，并将社区建设项目带入生活。”

　　昆士兰经济倡导解决方案(QEAS)的独立研究评估了八年的证据，得出结论认为，该州对国际资本更严厉的房产税政策加剧了昆士兰的住房危机。

　　该报告还显示，自2016年出台税收政策以来，昆士兰州的国际投资总额下降了83.9%，导致该州损失了约178亿澳元的住房投资。

　　昆士兰州房地产研究所(REIQ)首席执行官安东尼娅·梅科雷拉(Antonia Mercorella)认为，该州的税收“实际上关闭了获得外国资金的大门”。

　　Mercorella表示:“这些惩罚性措施剥夺了当地建筑商和开发商的资金，而这些建筑商和开发商在提供新住房供应方面发挥了重要作用，这导致了审批和住房短缺的下行压力。”