在做了50年的教师和学校管理人员之后，珍妮特·斯通(Janet Stone)设想着在她俯瞰佛罗里达州大西洋海岸的公寓里过一种轻松的退休生活。

　　相反，她回到了工作岗位，教残疾的学龄前儿童，并和儿子住在拉斯维加斯，以偿还她的公寓协会的10万美元账单——这是她在一个价值数百万美元的项目中的一部分，该项目旨在更换这座53岁的建筑不断老化的混凝土。

　　“我不应该这么说，但每天工作却身无分文真的很糟糕，而且不得不怀疑，‘这周我能负担得起食品杂货吗?’”斯通说，她在2021年以40万美元的价格购买了她在佛罗里达州奥蒙德海滩的公寓。“我赚的每一分钱都用来修复混凝土。”

　　在整个佛罗里达州，老旧的共管公寓建筑正面临着不断上涨的费用和数百万美元的结构维修，以符合2021年尚普兰塔(Champlain Towers)共管公寓倒塌后的新规定，该公寓楼造成98人死亡。虽然新的建筑要求是为了防止类似的悲剧发生，但高昂的成本正将一些共管公寓的业主推向财务边缘，并危及佛罗里达州海岸线上相对经济适用房的最后堡垒之一。

　　“我们必须让这些建筑恢复原样，但对于那些租房者和那些有固定收入的业主来说，这意味着他们可能不得不寻找其他住房，”佛罗里达州众议员维姬·洛佩兹(Vicki Lopez)说。她帮助起草了这项立法，她所在的迈阿密地区包括600多家共管公寓协会。“佛罗里达已经出现了经济适用房危机，所以这场完美风暴来得正是时候。”

　　与全国各地一样，在佛罗里达州，飙升的房价已经成为家庭财务的一个主要压力点。自2020年以来，佛罗里达州的房价上涨了67%，去年房主保险上涨了42%。根据NBC新闻的购房者指数，在佛罗里达州绝大多数县，中等收入家庭负担不起中等价位的房子。

　　对于那些买不起单户住宅或正在寻找维护成本较低的替代选择的人来说，较老的共管公寓楼提供了另一种选择。这些建筑通常是退休人员的家——其中一些人已经在那里住了几十年——还有单收入家庭和租房者。

　　但现在，对一些人来说，即使是住得起这些建筑也变得遥不可及。在尚普兰大厦(Champlain Towers)倒塌后，佛罗里达州立法机构通过了一项法案，要求三层以上、楼龄超过30年的共管公寓必须在年底前通过结构检查。这一要求适用于全州约90万套共管公寓。它还要求共管公寓协会在其储备金中保留最低金额，为未来的维修提供资金，要求许多建筑增加每月的协会会费。

　　在迈阿密，棕榈湾游艇俱乐部(Palm Bay Yacht Club)的两居室公寓今年的售价在40万至50万美元之间，这里的居民每人必须支付14万美元，用于进行一系列建筑改造的特别评估。代托纳海滩(Daytona Beach)的Surfside共管公寓中，有一套两居室公寓目前的挂牌价为41.5万美元(约合人民币41.5万元)。业主们已经支付了5万至6万美元(约合人民币41.5万元)的评估费用，来修复大楼的混凝土，更换窗户。在奥兰多，丽晶花园(Regency Gardens)的两居室公寓标价在16万美元左右，业主被告知，他们需要为每套房屋的升级支付2.2万美元，但居民们最近拆除了广告牌，正在努力降低价格。

　　在佛罗里达州工作了20多年的专业工程师格雷格·巴蒂斯塔(Greg Batista)说，在最糟糕的情况下，居民被告知他们必须撤离自己的房屋，因为在检查期间发现了结构性缺陷。

　　他说，他目前正在迈阿密海滩(Miami Beach)设计一栋大楼，出于安全考虑，那里的居民可能不得不撤离。他最近还在佛罗里达州好莱坞(Hollywood)设计了一栋20层的共管公寓大楼，那里的三层停车场不得不空出来，直到建筑修复完成。

　　斯通在奥蒙德海滩(Ormond Beach)的苏弗赛德俱乐部(Surfside Club)购买了一套公寓，以便离她的女儿和孙子更近。作为一名寡妇，她希望住在共管公寓里能提供更大的社区感，更少的维护费用，而且与独户住宅相比，还能增加一层安全保障。

　　不到一年，她被告知，她欠共管公寓协会一笔10万美元的特别评估，用于混凝土修复、新窗户和增加协会的储备金。斯通说，她已经用大部分退休积蓄支付了公寓的首付款，没有钱进行评估。无法支付评估的共管公寓业主可能会被共管公寓协会取消赎回权。

　　她考虑过出售，但评估结果压低了这栋楼的房产价值。一套类似于Stone在2021年以40万美元购买的公寓，在多次降价后，目前的售价为33.5万美元。

　　她说，她唯一的选择就是回去工作。她说，她重新申请了拉斯维加斯的一所学校，她退休前一直在那里工作，现在教3到5岁的自闭症儿童。

　　“我每天都很累，”斯通说。“我回到家，很快就睡着了，第二天起床再做。”

　　她说，她的全部薪水都用于公寓的评估，她估计全职工作两年后就能还清。在那之后，她计划搬回佛罗里达的公寓，但与此同时，她一直和她成年的儿子住在一起。

　　斯通说:“这本来应该是我真正打算退休的时候，和我的女儿和孙女在一起，享受生活。”“那没有发生。”

　　房地产经纪人说，拥有一套共管公寓的成本不断上升，推高了市场上的公寓数量，压低了价格。美国全国广播公司(NBC News)对Redfin数据的分析显示，在过去六个月里，全州市场上的公寓数量增加了23%，而价格下跌了4.5%。在斯通大楼所在的沃卢西亚县(Volusia County)，公寓库存在过去六个月里增长了28%，销售价格下降了9%。

　　“所有的房地产经纪人都在谈论他们的房源搁置了多长时间，情况如何停滞不前，买家不够多，”代托纳海滩(Daytona Beach)地区的房地产经纪人克里斯塔·古德里奇(Krista Goodrich)说，她也管理度假租赁。“共管公寓受到的冲击最严重，因为购买共管公寓的人，他们已经看到飓风来临时会发生什么，他们已经看到共管公寓建得不好会发生什么，所以他们对购买海滩公寓犹豫不决。”

　　佛罗里达州的建筑工程师、房地产律师和房地产经纪人说，虽然一些建筑物几乎不需要或根本不需要维修，但许多建筑物现在不得不为多年来的松散维护、20世纪90年代以前低于标准的建筑标准以及佛罗里达州的海水对将建筑物连接在一起的混凝土和钢筋的影响付出代价。

　　巴蒂斯塔说:“当你把维护放在第二层，而不做简单但非常重要的事情，比如粉刷建筑物，这对建筑物的长期寿命有非常坏的影响。”“但很多人宁愿在大厅铺上漂亮的地毯，也不愿去解决真正的问题。”

　　对于开发商来说，共管公寓业主的成本压力提供了一个机会，因为许多老旧的房产占据了海滨黄金地段。在某些情况下，一旦考虑到使其达到规范的成本，土地的价值可能会超过建筑物的价值。如果有足够多的业主无力或不愿支付必要的维修费用，开发商可以尝试买下这栋楼，重新开发。

　　“这些房产都位于非常理想的位置。如果你在那里建一个新项目，在很多情况下是豪华公寓，每平方英尺可以卖到3000到5000美元，”约瑟夫·埃尔南德斯说。“这是一个巨大的发展机会。”

　　开发商埃德加多?迪福图纳(Edgardo Defortuna)的财富国际集团(Fortune International Group)开发了南佛罗里达州一些最引人注目的豪华建筑。他说，他的公司正在考虑迈阿密海滩和迈阿密市中心黄金海滨地段的几座较旧的共管公寓楼，这些公寓楼可能会被拆除，取而代之的是豪华高层建筑。但他说，即使以高于市场的价格出售，也很难说服足够多的业主。

　　迪福图纳说:“我认为，许多人还没有真正面对现实，或者还没有明白，卖掉房子比留下来更好。为了遵守法律，你需要为那些真正大规模的改善和储备提供资金。”

　　翻修工程获得批准时，杰里米·莫里斯(Jeremy Maurice)是斯通所在大楼的共管公寓委员会主席。他说，他觉得委员会别无选择，只能资助翻修，并将成本上升归咎于几十年来对大楼的混凝土缺乏适当的维护。

　　“如果你什么都不做，这栋楼就会变得一文不值，你将不得不把它卖给开发商，然后它就会被拆除，”莫里斯说，他说他不得不用自己的一些退休储蓄来支付这项工作。“所以别无选择，真的。你必须做这项工作。这是一颗难以下咽的药丸。我认为没有人会高兴得跳起来。但这就是前任董事会没有做好本职工作的结果。”

　　但这一决定最终使大楼的业主相互对立，一些业主表示，这项工作是不必要的。

　　“它是剧毒的。这是保守的说法。”“今天我不和那里的一些人说话。我会很有礼貌，但我不会再和他们说话了，因为他们对我太不好了。他们在会议上骂我，发匿名邮件，都是些下流下流的东西。”

　　在棕榈湾游艇俱乐部(Palm Bay Yacht Club)，共管公寓的业主被告知，他们需要为一项3300万美元的建筑项目付费，这促使一群居民起诉共管公寓管理委员会、大楼管理公司和聘请来完成这项工作的公司。该诉讼称，业主被收取了过高的费用，理由是夸大了测量结果，以及一些超出了结构维修范围的项目，如美容和设施改善。它还声称，共管公寓协会此前曾对资金处理不当。

　　代表被告的律师史蒂夫·戴维斯(Steve Davis)否认了这些指控，并表示，根据迈阿密戴德县(Miami-Dade County)建筑需要40年重新认证的规定，这项工作是法律要求的，业主只需要为已经完成的必要工作付费。他说，棕榈湾董事会尽了一切可能帮助业主。

　　克里斯蒂安·默里(Cristian Murray)是原告之一，他在2016年购买了他的公寓，在迈阿密大学(University of Miami)担任了20年的医疗保健管理员后，最近退休了。现在，他计划重返工作岗位，偿还14万美元的特别评估。

　　为了支付这笔钱，他申请了一笔20年的贷款，除了每月3000美元的抵押贷款和其他共管公寓协会费用外，他每月还要支付1000美元。

　　“原谅我的措辞，但我们完蛋了，”默里说。“这些家伙毁了我的提前退休计划。”

　　洛佩兹帮助起草了这项立法，她说，她正在寻找办法，在佛罗里达州立法机构明年重新召开会议后，为公寓业主提供救济。她说，她正在收集数据，以了解立法的全面影响，以确定可能需要进行哪些调整。

　　斯通希望看到州立法机关给建筑和公寓业主更多的时间来遵守规定，这样他们就能分摊成本。虽然她认为从长远来看，这些要求将是一件好事，但她预计无法收回她在公寓上花的钱。

　　她说:“我要一直待到死，因为在我死之前，我无法收回那笔钱。”“如果我能收回我的钱，我可能会考虑卖掉一栋独栋住宅，再买一栋。但我认为这不会发生，至少在我有生之年不会。”