(CNN)周六，一套管理美国大多数房地产专业人士如何做生意的新规定正式生效，这些变化可能会颠覆美国人买卖房屋的方式。

　　作为4.18亿美元反垄断和解协议的一部分，这些规定得到了拥有150万会员的强大行业协会全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的同意。这些规定旨在改变房地产经纪人获得报酬的方式以及由谁来支付报酬。这是至少一代人以来该组织规则的最大变化。

　　NAR总裁凯文·西尔斯(Kevin Sears)在一份声明中表示，这些变化“有助于进一步赋予消费者在买卖房屋时更清晰、更有选择的权利”。

　　他说:“我相信我们的会员有能力为我们行业的发展做好准备，并在新的环境中帮助引导消费者。”

　　以下是你需要知道的:

　　从历史上看，买家不需要直接向房地产经纪人付款。这是因为房地产经纪人的佣金——给买家经纪人和卖家经纪人的佣金——都是由卖家支付的。

　　佣金通常占房屋售价的5%或6%，因此，对于一套价值45万美元(约为美国房屋的平均价格)的房屋，卖家将需要支付2.7万美元的佣金。许多专家说，这些佣金已经被计入了房屋的挂牌价格，推高了房价。

　　但从本周开始，卖方经纪人将不再被允许在房地产经纪人用来列出和寻找待售房屋以及促进交易的多种挂牌服务上向买方经纪人宣传佣金。

　　批评人士称，这意味着买家的经纪人不能再使用数据库根据他们的报酬来搜索房屋，这种做法被称为“引导”，导致一些经纪人仅仅因为卖家提供低于市场的佣金率而跳过展示符合客户标准的房屋。

　　布法罗大学法学院(University at Buffalo School of law)的法学教授托尼亚?莫斯蒂耶(Tonya Monestier)表示:“美国职业足球大联盟不再收取佣金，这让它更难掌控，因为你不能只搜索3%的佣金。”“你仍然可以打电话给所有人，弄清楚情况，但这只会让事情变得更加困难。”

　　第二个变化影响到潜在购房者和他们的房地产经纪人之间的关系。买家现在必须与他们的经纪人签署一份具有法律约束力的代理协议，然后才能开始一起参观房屋。

　　这些协议的目的是告知购房者，他们的经纪人是如何获得报酬的，如果卖家不同意支付经纪人的佣金，买家可能要为此付出代价。它们还旨在告知买家，这笔佣金是完全可以协商的。

　　圣地亚哥大学(University of San Diego)房地产专业荣誉退休教授诺姆·米勒(Norm Miller)说:“我们的想法是，如果买家意识到他们可以协商佣金，如果他们真的支付佣金，而不是卖家，这可能会创造一个更具竞争力的市场，未来可能会出现一系列与其他发达国家更有竞争力的服务。”

　　这些协议的一个关键要素是，即使卖方愿意提供更多的补偿，买方代理也不能获得比买方最初签署的补偿更多的补偿。

　　NAR在其网站上表示，这两个变化“消除了任何理论上的引导，因为经纪人不会因为提供‘更高’的补偿，就把买家引导到特定的房源，从而获得更多的补偿。”

　　最终批准听证会定于11月26日举行，但法官在4月份初步批准了NAR的和解协议。

　　一些经纪人已经意识到，购房者在开始参观房屋之前，可能会对签署任何承诺与经纪人建立法律约束关系的文件感到紧张。因此，他们制定了较短的合同，期限为一周甚至一个小时，让买家在签约前与经纪人适应。

　　但是，Monestier警告说，买家在没有仔细阅读就签署任何具有法律约束力的合同时都应该小心。

　　“你会看到这些协议的各种不同版本，这些协议将因州而异，因经纪公司而异。最终可能会有成千上万的人。”她说。“让我担心的是，买家和卖家可能会盲目地签署一些协议，然后当事情与他们想象的不同时，他们会感到惊讶。”

　　美国最大的房地产经纪公司之一eXp Realty的首席执行官利奥·帕雷贾告诉CNN，他在起草公司的买家协议时考虑得很简单，以避免潜在的混乱。

　　Pareja说:“它被设计成消费者可以在房子的车道上阅读而不会感到不舒服的东西。”“你不需要一个法律学位来读它。”

　　Pareja决定让他的合同广泛使用，以便其他公司也可以使用。

　　他说:“我们只是希望消费者和代理商之间的摩擦尽可能少，因为这是我们现在最不需要的。”

　　一些房地产专业人士警告说，新规定可能会对购房市场产生寒蝉效应，因为现在可能会有更多的购房者拿出现金支付给自己的经纪人。

　　但Monestier说，她相信从长远来看，这些变化将有利于消费者。

　　“我想说，对购房者和卖家来说，更好的事情是佣金率随着时间的推移而下降，”她说。

　　不过，目前还不清楚对大多数人来说，在美国买房和卖房的成本是否会立即降低。

　　“我怀疑最终会有人说，‘让我们在价格上竞争吧。“如果是一家大公司，这可能会引发一场革命，”圣地亚哥大学的米勒说。“但这什么时候会发生呢?”我不知道。”

　　米勒认为，短期内，抵押贷款利率对住房负担能力的影响将大于任何特定规则的变化。

　　30年期固定抵押贷款的平均利率最近达到6.49%，与近期历史相比仍然较高，但接近一年多来的最低水平。

　　米勒说:“这对负担能力的影响比我们现在讨论的任何事情都要大得多。”“如果抵押贷款利率进一步下降，与此相比，规则变化将只是等式中的噪音。”

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