当澳大利亚大陆大城市的房地产价格创下历史新高时，墨尔本的房地产市场继续落后，但这是为什么呢?

　　这座城市拥有大量移民，在全球宜居性排名中一直名列前茅，销售数据也比去年有所上升。

　　尽管一些关键指标仍保持乐观，但墨尔本的房地产市场仍然步履蹒跚。

　　根据CoreLogic的数据，墨尔本的住宅价格中位数在过去一年里仅上涨了1.6%，但在最近一个季度里下降了0.6%。

　　维多利亚州对房东的环境越来越不友好，但其他采取类似限制措施的州表现强劲，如西澳大利亚州，所以这只是故事的一部分。

　　去年7月，南澳大利亚政府宣布禁止“无理由”驱逐，并从本月初开始实施其他租金改革。CoreLogic的数据显示，自去年7月宣布这些改革措施以来，新的投资房地产融资只增不增，截至2024年5月增长了约37%。

　　CoreLogic Australia的研究主管伊丽莎·欧文(Eliza Owen)表示:“结束‘无理由’驱逐将为租户提供更大的租住保障，虽然这将以灵活性和房东潜在的租金收入增长为代价，但减少租户的权力不平衡不太可能对投资者活动或租金价值产生重大影响。”

　　“租金市场的价格将继续受到人口增长、家庭规模和收入等需求因素的主导，而投资物业的供应将在很大程度上受到市场状况的影响，如资本增长前景、信贷供应和利率。”

　　并非所有人都对房地产价格感到悲观。

　　在过去的一个季度里，墨尔本内城区的公寓开始活跃起来。

　　过去一个季度，卡尔顿(Carlton)、帕克戴尔(Parkdale)和里普勒利(Ripplonlea)等地区的房价增幅超过5%。一系列不同地区的房价也出现了类似的增长轨迹，过去一个季度的涨幅约占去年全年涨幅的四分之三。

　　aussieproperty.com的房地产顾问史蒂夫·詹姆斯(Steve james)说，墨尔本的负担能力从未像现在这样好。

　　“任何把墨尔本当成家的人都不会有比这更好的创业机会了。

　　他说:“这是我见过的墨尔本最便宜的房产，在经历了五年的低迷，以及未来几年强劲的移民和人口预测之后，价格早就应该再次大幅上涨了。”

　　詹姆斯表示，海外侨民尤其可以从澳元走低带来的额外好处中受益。

　　PIPA主席尼古拉·麦克杜格尔(Nicola McDougall)表示，过去一年，珀斯、布里斯班和阿德莱德的住宅价格出现了两位数的增长，而悉尼和新南威尔士州普遍出现了复苏的迹象。

　　她说，墨尔本的困境可能很快就会好转。

　　麦克杜格尔表示:“墨尔本继续成为房地产城市的热门话题——但不是好的一面。”

　　她说:“对墨尔本的反市场情绪导致这座城市不仅成为了买方市场，而且投资者要么抛售，要么敬而远之。”

　　“这主要是由于其过多的反投资者租金改革，以及新的土地税收制度，这将使投资者在未来几年花费数十亿美元。

　　“然而，虽然目前市场普遍存在负面看法，但香港这个人口最多的城市不太可能继续提供良好的房地产投资潜力。”

　　“事实上，现在是投资墨尔本的最佳时机，如果你能抛开目前市场的负面情绪。”

　　墨尔本与珀斯等城市之间的反差再明显不过了。

　　珀斯、布里斯班和阿德莱德继续保持强劲势头，过去12个月的房价涨幅均超过13%。珀斯仍然炙手可热，在过去12个月里增长了25.6%，目前没有放缓的迹象。

　　与之形成鲜明对比的是，墨尔本在首府城市中的表现仅好于霍巴特。霍巴特的房价在过去12个月里出现了下跌，而墨尔本的房价仅小幅上涨了1.8%。所有这些城市的住房市场都出现了类似的趋势。

　　雷怀特集团首席经济学家内里达·科尼斯比说，墨尔本房价下跌可能有很多原因。

　　“维多利亚州可能正处于经济衰退之中，对业主征收额外的税收以偿还国家债务，这使得投资房地产的吸引力下降。

　　“我们现在看到上市的房产越来越多，但上市的天数也大幅增加。

　　Conisbee女士说:“墨尔本的待售天数目前处于自2020年12月以来的最高水平(根据REIV的数据，为42天)，而相比之下，珀斯目前的最低水平为9天。”

　　库存供过于求的问题继续严重困扰着墨尔本。

　　这座城市充斥着新上市的房屋，远远超过其他首府城市。

　　近年来，维多利亚州的住房完工率相对于其他州较高，疫情期间州际移民的外流加剧了供应过剩。

　　AMP副首席经济学家Diana Mousina将其与昆士兰州进行了比较，在昆士兰州，布里斯班已经超过墨尔本，成为全国第二大最昂贵的房地产市场。

　　“昆士兰州的住房供应不足在2005年矿业繁荣期间开始累积，直到2012年矿业繁荣达到顶峰，当时人口增长很高。

　　“近年来的低建设使供应不足的问题更加严重。

　　“由于邻近的新南威尔士州的负担能力面临挑战，昆士兰州自2018年以来经历了大量的州际移民，而疫情进一步增加了进入该州的州际移民。”

　　现在不是墨尔本卖家的好时机。

　　郊区趋势评估了一系列因素，编制了澳大利亚120个郊区的名单，这些郊区的市场条件对卖家来说有了显著改善。只有一个，鹿公园，在维多利亚。

　　不过，可能会出现一些萌芽。

　　Domain的数据显示，澳大利亚实现了2.5年来最强劲的房价涨幅，6月当季上涨1.8万美元(1.7%)。

　　Capspace董事总经理蒂姆·基思(Tim Keith)表示，持续的高建筑成本和有限的建筑活动将意味着公寓和住房市场仍处于供应不足的状态，尤其是在澳大利亚的两个最大城市悉尼和最终的墨尔本。

　　“建筑审批跟不上人口增长的速度。

　　他表示:“未来24个月，墨尔本、悉尼和布里斯班的住宅单位估值上升的可能性很高。”

　　全国房地产买家总监Antony Bucello表示，尽管去年墨尔本的价格增长温和，但市场在充满挑战的房地产环境中表现出了弹性，现在正准备上涨。

　　“虽然与其他一些首府城市相比，墨尔本的增长有所放缓，但墨尔本的长期基本面仍然存在，目前的市场状况使其成为机会主义投资者购买的好时机。”

　　“然而，不可否认的是，市场上存在一些特别影响投资者的挑战。

　　“在全国范围内，利率和生活成本危机正在影响每个人，然而，在离家更近的州一级，增加的税收和收紧的租赁法规使得持有房产的成本更高。”

　　“然而，由于过去12个月空置率仅为1.3%，周租金上涨近10%，租赁市场紧张，物业需求高，为投资业主提供了不断增加的租金收益和现金流。”

　　布塞洛表示:“主要驱动因素包括强劲的人口增长、低失业率和大都市区大量的基础设施支出，这被称为‘大建设’，道路和铁路网的主要工程已经在进行中。”

　　

　　

　　

　　条问答

　　墨尔本房价是涨还是跌?

　　根据CoreLogic的数据，墨尔本的住宅价格中位数在过去一年里仅上涨了1.6%，但在最近一个季度里下降了0.6%。

　　为什么墨尔本的房价表现不佳?

　　库存供过于求的问题继续严重困扰着墨尔本。这座城市充斥着新上市的房屋，远远超过其他首府城市。近年来，维多利亚州的住房完工率相对于其他州较高，疫情期间州际移民的外流加剧了供应过剩。