【编者按】美国楼市正经历一场前所未有的降温风暴！曾经疯狂飙升的房价与租金，如今双双陷入"通缩漩涡"。房地产分析师尼克·杰里发出重磅预警：全美近半州房价开始下跌，租金涨幅创14年新低，库存积压现象席卷全美。这场由高房价、高利率与高保费引发的购房撤退潮，正在重塑市场格局。数据显示，曾经火爆的佛州、德州首当其冲，而北部地区因房源紧缺仍逆势上涨。更值得关注的是，租赁市场与销售市场首次出现同步下行，投资者纷纷抛售资产。这场楼市变局究竟是危机还是转机？普通购房者能否迎来喘息之机？让我们透过数据揭开真相。

　　房地产分析平台Reventure App创始人尼克·杰里指出，美国楼市正陷入"通缩与通货紧缩的漩涡"。

　　杰里在YouTube视频中重磅爆料："全美房价增速已基本停滞，近半州房价开始下跌！更惊人的是，租金涨幅跌至14年最低点，这意味着楼市库存正在全面堆积。"

　　杰里断言，这两大现象叠加释放出"暴跌前夜"的危险信号，他预测明年房价将持续下行。

　　随着购房者在天价房价、高额贷款和暴涨保费面前集体撤退，今年楼市遭遇急冻。全美库存猛增——部分地区尤为严重——这让购房者拥有更多选择权和议价筹码。

　　Redfin数据显示，8月全美待售房源突破210万套，同比暴增10.5%！同期成交量却下降2.2%，房屋成交周期延长整整8天。

　　尽管需求萎缩，8月典型住宅中位价仍微涨1.5%至439,198美元。但这已是数月来最低涨幅——正是杰里所说的通缩征兆。

　　通缩意味着物价涨幅放缓。当前房价虽仍在上涨，但相比疫情期间的购房狂潮已大幅降温。

　　杰里坦言，虽然对全美市场转向悲观，但各地情况冰火两重天。疫情期间过热的"爆炒城市"正在经历剧烈回调。

　　库存积压最严重的市场——多数集中在疫情期间火爆的佛州和德州——房价已全面转跌。Redfin显示，8月佛州房屋中位价同比下跌0.13%至403,100美元；德州同比下跌0.59%至345,900美元。这正是杰里强调的通货紧缩现象。

　　但在北部、东北部和中西部等房源紧缺地区，房价依然坚挺上涨。

　　最让杰里担忧的是租赁市场。Yardi Matrix数据显示，去年全美租金涨幅仅0.3%，创2010年以来新低。

　　今年颓势持续加剧。"过去半年租赁市场断崖式下跌，越来越多地区租金开始下降。独栋住宅租金涨幅更是创下14年新低，堪比上次楼市崩盘末期。"杰里在视频中敲响警钟。

　　"当租赁市场与销售市场同时转冷，说明整个楼市已出现疲软，通缩和通货紧缩压力正在蔓延。"

　　数据揭示出撕裂的美国：疫情期间需求暴增的租赁市场遭遇深度回调，租客迎来喘息之机——特别是随着近五年新建房源集中入市。

　　Reventure数据显示，德州奥斯汀三年租金暴跌18.3%，佛州迈尔斯堡下降15.3%，科罗拉多斯普林斯下跌12.5%。

　　但东北部和中西部市场逆势上涨。康州哈特福德租金涨幅达11%领跑全美，芝加哥(10%)、奥马哈(9%)、普罗维登斯(8%)和路易维尔(7%)紧随其后。

　　住房成本仍是数百万美国人难以承受之重。

　　"如今购房家庭需将收入的37-38%用于还贷，"杰里透露，"这是史上最高的债务收入比之一。"这直接导致全国需求萎缩。

　　租赁市场虽压力稍轻，"但人口增长放缓、移民减少及就业市场疲软正在形成逆风，租赁需求明显下降。"

　　更值得关注的是，投资者正在大规模抛售房产，因为持有成本已超出承受能力。

　　杰里总结道，购房者、租客和投资者三方需求同步萎缩，共同造就了这场楼市通缩。"最终对大多数人而言，这反而会是件好事。"