nclick="xtip.photoApp('jzpic',{index:'1'})" data-xphoto="jzpic" src="http://www.wetsq.com/zb_users/upload/2025/11/3jjai2jyzke.jpg" title="澳洲这些地区房价飙升"突破天际"，背后却暗藏玄机！ 第1张" alt="澳洲这些地区房价飙升"突破天际"，背后却暗藏玄机！ 第1张">

　　【编者按】在澳大利亚那些被称作“鬼城”的度假胜地，正上演着颠覆传统房产逻辑的财富神话。这些散落在海岸线与自然秘境中的住宅，一年中大半时间门窗紧闭，却能在十年间创造房价飙升140%的奇迹。当空置率与房价形成令人费解的正相关，当昆士兰莫顿岛66%的空置率与125万澳元均价并存，我们不得不重新审视“稀缺性”在当代资产配置中的全新定义。后疫情时代生活方式的变革、远程办公的普及，正在重塑人们对“家”的想象边界。但风光背后暗藏玄机：季节性基础设施短板、高额持有成本、气候变化威胁，以及正在试探价格天花板的区域市场，都为这场逐梦之旅投下现实阴影。这片交织着碧海蓝天与资本博弈的土地，究竟是不可复制的投资蓝海，还是即将醒来的泡沫幻影？

　　澳大利亚"鬼城"正在成为掘金天堂

　　沿着这个国家的海岸线和自然景区散布着这样的地方——全年大部分时间里，多数房屋空无一人，静候主人在夏季归来或是短期度假客的光临。

　　2021年人口普查之夜，全澳有超过100万套住房空置，空置率约为10%，但低于2016年上次普查时近11%的比例。

　　但在某些特定区域，空置率与房价竟同步飙升。

　　尽管很难确切知道普查当晚未入住房产中有多少是度假屋，但2021年8月10日是个冬季周二夜晚，全国众多度假屋很可能都处于空置状态。

　　房地产公司Ray White最新研究锁定了10个高空置率区域，这些地区过去十年房价涨幅堪称"天文数字"，公然"挑战"高空置率反映市场增长缓慢的传统逻辑。

　　在其重点关注的10个区域中，昆士兰东南海岸外的莫顿岛空置率最高达66%，常住人口不足300人。

　　该岛过去十年中位房价暴涨140%，目前均价已达125万澳元。

　　但也不乏相对温和的案例。塔斯马尼亚中央高地地区入住率58%，十年涨幅仍达157%。

　　维多利亚州的波因特尼平和洛恩-安格尔西区域空置率均超55%，十年增长率分别为99.9%和103.4%。

　　波因特尼平地区房屋均价已达131万澳元，而洛恩-安格尔西地区更是升至157万澳元。

　　新州南海岸卡拉拉湾至库拉朗格之间15公里带状区域空置率48%，但十年涨幅达126.8%，均价115万澳元。

　　Ray White研究主管瓦妮莎·雷德指出，这份报告揭示了澳大利亚度假屋现象具有明显地域集中性，这些地区正在颠覆关于房产投资回报的基本假设。

　　"以空置住房数据作为度假屋集中度的参照，可以看出区域市场遵循着与都市住宅投资完全不同的经济逻辑。"

　　Domain研究与经济学主管尼古拉·鲍威尔认同这些地区的共同特质在于其生活方式与度假屋吸引力。

　　她表示，随着澳大利亚人"日益追求生活方式型房产"，特别是2020年新冠疫情爆发及远程混合办公模式兴起，近年来"经典"滨海或自然主题度假地需求激增。

　　"我认为这永久性提升了风景优美、低密度区域住房需求。这些区域既满足第二居所需求，也适合短租经营。"

　　鲍威尔强调待售房源稀缺也支撑着这些地区的高房价。

　　"有限库存和高空置率形成相互强化的循环。"

　　面对如此涨势，对财力充足者而言，购置度假屋似乎是笔稳赚的投资。

　　但表象——即便是绝美海景——也可能暗藏陷阱。

　　潜在风险不容忽视雷德警告称，在业主尚未享受首个夏日假期前，度假屋就可能产生"巨额"持有成本。

　　"高空置率区域的基础设施按季节性而非永久居住需求设计。业主面临服务接入延迟、供应商选择有限以及反映旺季容量限制的更高收费。"

　　她指出，为应对住房市场 affordability 压力出台的新规，也可能削减度假屋投资者的租金收益——例如维多利亚州对短租平台征收7.5%税费，市政厅对Airbnb房产实施费率附加费。

　　以莫顿岛这类偏远地区为例，建材和工匠需要轮渡运输，显著推高维护成本。

　　但最值得警惕的是，许多高空置率区域还面临传统住宅投资罕遇的环境风险——以及随之攀升的保险费率。

　　Ray White报告显示，沿海地区房产保险费通常比区域平均水平高出20%-30%。据其分析，莫顿岛保费往往比大陆同类房产高30%-40%。

　　"保费涨幅惊人。不幸的是，我国频发大型自然灾害，特别是山火和洪水。这已成为持有此类房产的新型成本。"雷德坦言，"为了保有这些资产，支出远超以往。"

　　鲍威尔也表示Domain研究显示，澳大利亚人购房时会权衡山火和河流洪水等因素，随着风险系数上升，对价格的负面影响会加剧。

　　不过她指出，海岸侵蚀——由于海平面上升导致的沿岸土地流失——似乎未对房价产生同等影响。

　　"我们发现购房者更看重位置和景观而非长期风险。住宅与海岸距离每增加10米，价值下降2.6%。"她分析道，"若房产直面海景，价值提升20.4%，若无道路间隔，再增5.4%。这充分说明澳大利亚人将生活方式置于风险之上。"

　　鲍威尔建议有意在这些地区购房者需保持谨慎。

　　"若不确定目标房产风险系数，获取保险报价是最快捷的验证方式。保费水平真实反映风险轮廓。"

　　泡沫即将破裂？鲍威尔认为这些热门度假地"始终存在"需求基础。

　　但这些地区的价格增长是否可持续仍有待观察。过去一年，塔斯马尼亚格拉摩根至斯普林湾地区年跌幅达6.5%，而塔州中央高地仅微涨0.4%。

　　尽管洛恩-安格尔西和波因特尼平十年涨幅惊人，但年度增幅"温和"维持在3.8%。雷德认为这显示高端市场正触及"自然升值极限，负担能力限制抑制了买家扩张"。

　　随着气候变化持续加剧海平面上升和山火季节延长等风险，雷德指出这些风景绝佳但生态脆弱区域的房产长期存活能力也日益受威胁。

　　不过她强调，即便存在价格天花板，"若是精美崭新的住宅，依然能达成（高额）交易"。

　　住宅市场的高增长能否复制到商业领域？雷德认为可能性不大。

　　"假设某个郊区有零售商铺，若因客流量不足无法留住租户，或他们每年只能维持三四个月运营......并非所有企业都能承受这种模式。"她解释道，"这对商家可行性如何？对试图出租的业主又意味着什么？他们不得不降低租金标准以确保租约持续。"

　　若房价持续上涨迫使居民迁离，这些地区可能加速转向纯度假旅游市场，形成高空置率的循环递增。

　　"这些市场将彻底定位为旅游目的地而非居住区。但当地仍需常住人口。"她补充道，"若形成趋势且房价过快上涨，本地居民可能向核心区域外围迁移，导致该区域房价继续攀升，入住率持续下降。"

　　雷德指出，当这些本属偏远、因人口不足而基础设施有限的区域价值攀升时，"从更宏观视角看，这些市场的增长存在明显上限"。

　　"人口非永久居住于此。能维持的商铺数量、持续运营的活动场所、健身房等休闲设施以及医院都存在容量限制。"她反问道，"当你去某地度假时，期待的是完整度假体验。但当年均半数时间无人常驻时，这种体验能否真正实现？"