【编者按】最近韩国租房市场传来重磅消息！《住宅租赁保护法》修订案悄然提交，拟将全租合同续约权延长至9年，堪称租客权益保护的"史诗级升级"。这项由跨党派议员联合推动的改革，不仅要求房东提供健康保险缴费证明，更规定房屋转卖时必须书面告知新房东信息，直指长期困扰租客的"全租诈骗"和保证金纠纷。但业界警告，房东可能通过提高初始保证金转嫁成本，甚至出现"假自住真赶人"的新套路。这场租客与房东的权益博弈，正在掀起韩国租房市场的惊涛骇浪！

　　近日确认，《住宅租赁保护法》修订案已正式提交，该法案提议将全租合同的续约请求权延长至最长九年。法案明确规定房东必须向租客提供国民健康保险缴费证明，且在出售房产时，还需书面提供新业主的相关信息。

　　根据国会立法信息系统15日披露的信息，这项修订案于上月2日提交。法案将续约行使次数从两次调整为三次，每次续租期延长至三年，使租客最长可申请九年续租。同时要求房东提供国税、地方税缴纳记录及健康保险缴费确认书，以验证其返还保证金的能力。

　　社会民主党议员韩昌敏牵头提案，共同联署者包括民主党议员尹钟君、重建韩国党议员郑春生、民主党议员廉泰英、无党派议员崔赫镇、进步党议员尹钟吾、进步党议员郑惠英、重建韩国党议员申章植、进步党议员全钟德、进步党议员孙?。

　　修订案包含多项大幅强化租客权益的条款，旨在防范全租诈骗和保证金拖欠问题。最引人注目的变化是将租期从两年延长至三年，续约权行使次数从一次增至两次，使租客可申请最长九年的续租。这反映出对《住宅租赁保护法》进行全面改革的意图。

　　法案还规定租客有权了解房东的财务状况，若房产出售需获知新业主的书面资料。条款明确指出："房东的信息提供义务应扩大至不仅包含国税、地方税缴纳证明，还需包括健康保险缴费确认书等能综合评估其财务状况的材料。这些信息不仅要在首次签约时提供，考虑到续约申请期，也需在租约到期前6个月至3个月期间再次提交。"

　　法案进一步规定："若租赁房产发生转让，房东必须书面通知租客关于新业主的信息，其房东地位才能完成转移。若房东未履行通知义务或租客提出异议，原房东仍需承担保证金返还责任。"

　　该法案还对保证金金额设置上限，规定保证金不得超过保证金总额、优先担保债权及拖欠国税地方税之和的70%。此举旨在确保即使因拖欠税款导致房产被拍卖，租客仍能收回保证金。

　　此外，法案建议将租客法定权益的生效时间从完成迁入登记后的次日零点，提前至当日的零点。

　　参与提案的议员解释立法初衷："全租诈骗和保证金拖欠问题持续增加，但现行《住宅租赁保护法》未能适应这些变化。许多诈骗行为利用法律漏洞，亟需进行全面修订。"

　　然而有担忧指出，如此大幅度的改革可能加剧租客的居住不确定性。考虑到续租期延长，房东可能会大幅提高初始全租保证金。此外，房东可能通过本人或家属临时入住的方式驱逐现有租客，以寻找新租客。

　　建国大学房地产研究生院兼职教授朴合洙表示："虽然续约时保证金可上调5%，但续约次数和租期同时增加，房东势必会据此提高初始全租价格。在全租价格持续上涨和月租化加速的背景下，整体居住不稳定问题可能进一步恶化。"