【编者按】当传统地产大亨遇上科技创投新锐，会碰撞出怎样的思想火花？这场在健身房里开启的忘年交，正悄然重塑房地产投资的未来图景。星亿资本掌门人巴里·斯特恩利特与第五墙资本联合创始人布伦丹·华莱士的对话，揭开了旧商业地产向科技驱动转型的帷幕。在利率波动与AI革命的激荡中，他们既看到每月36美元的聊天机器人取代15人团队的残酷，也洞察到欧洲市场的价值洼地。更令人深思的是，当数据中心建设规模可能超过美国GDP的120%，这场科技狂欢最终将由谁买单？让我们透过两位顶尖投资者的视角，看懂未来十年的财富转移轨迹。

　　星亿资本集团董事长兼CEO、亿万富翁巴里·斯特恩利特是传奇级的世代地产投资人。布伦丹·华莱士则是联合创立第五墙资本的创业家，这家风投公司专注房地产科技与地产脱碳领域。二人初遇于健身房，如今华莱士称斯特恩利特亦师亦友，更是第五墙的投资人，而斯特恩利特则笑称华莱士是他的私教。

　　他们共同为CNBC《地产风云》栏目揭开了传统商业地产投资如何转向科技驱动新格局的幕后真相，并诠释了新时代秩序仍需借鉴历史经验的深层逻辑。

　　以下为经凝练整理的对话精华：

　　斯特恩利特：我们刚经历了500个基点的急速加息，多数投资者都付出了代价，无论是物业收益率攀升还是对冲失策。成本费用全面上涨，吞噬了本应用于资产优化的现金流。最黑暗时刻已经过去，利率下行已成定局……明年五月鲍威尔将卸任美联储主席，继任者必然以降息为共识。

　　我认为降息势在必行。当前通胀主要源于关税压力，这种趋势将持续并在四季度新库存上架时加剧——届时关税影响将无处可避。

　　华莱士：巴里提及的加息潮直接冲击房地产科技领域，所有科技企业及亏损业务同时面临价值重估。与此同时，商业地产需求骤然冻结。

　　值得注意的是，过去四年地产企业投资重点集中在脱碳领域，既要符合碳中和新规又要抢占脱碳浪潮先机。而特朗普当选仿佛给了行业四年缓刑期，这种政策预期正在重塑投资节奏。

　　斯特恩利特：我们已投入200亿美元布局数据中心赛道，但现实比想象更复杂。通常需获得超大规模租约才会启动建设，例如亚马逊、微软、谷歌、甲骨文的订单。现在关键是要评估租户信用——尤其是甲骨文，其所有交易都与ChatGPT深度绑定，而Chat作为尚未盈利的初创企业，需要千亿级资金支撑扩张。

　　AI将以超越互联网、碾压工业革命的速度重塑世界，这令我深感不安。当我对比人类员工与月费36美元的AI智能体工作效率时，裁员已成必然选择——15人的工作岗位完全可由聊天机器人替代。

　　华莱士：科技巨头与数字基建供应商之间形成了错综复杂的利益链，最终买单者成谜。最直观的验证方法是：计算满足所有已建及规划数据中心所需的AI算力总量，叠加科技公司必需的理论利润，再测算其占美国GDP的比重。令人心惊的是，这个数字可能高达120%。

　　斯特恩利特：我们正重仓欧洲市场。那里已推出刺激方案，维持低利率环境，通胀受控且无关税压力。刚从欧亚考察归来，我发现欧洲物价竟全面低于美国。

　　华莱士：纽约才是终极赌局。人们高估了政治风向的持久性——特朗普当选两年后，纽约就迎来了曼丹尼主政。历史总是在辩证中前进。长期来看，纽约价值不可撼动。若不需要四年内见效，我会全力押注纽约。