最近似乎每个人都在谈论住房。对许多人来说，它正处于危机状态。但对其他人来说，这是一个正在做它应该做的事情的市场：赚钱。住房问题的症结在于，它既是一项基本人权，又是一种榨取财富的商品。

　　大多数关于住房的辩论在很大程度上忽略了这一矛盾。那些反对新开发的人和那些认为我们需要更多住房的人都关注数量、设计、分区和密度。这些观点忽略了一些关键问题，比如住房为谁而建、与谁为敌、谁受益、谁被排除在外。

　　在加拿大的许多社区，分区规则规定，唯一允许的开发类型是拆除小房子，用大房子取而代之。

　　这对供应没有净影响，反而会大幅推高价格。令人向往的社区既中产阶级化又人口减少，而房屋数量却保持不变，这并不罕见。

　　因此，有人呼吁改变分区规则，增加只允许建造独立或半独立住宅的社区的密度。这就是所谓的“升级分区”，它允许建造更高的建筑和更多的住房单元，包括三联体、联排别墅或小公寓，这些通常被称为“失踪的中间”。

　　这样做有很多很好的理由。分区规则历来限制了种族化和低收入人口的机会。特别是老社区往往有良好的交通选择，但低收入人群的住房选择较少。

　　城市人口密度的增加可以抑制周边地区的扩张，从而保护宝贵的农田。这是安大略省汉密尔顿市议员最近作出的决定的一个重要方面。，以阻止城市边界的增长。

　　许多城市、美国各州和新西兰都取消了单户住宅分区。尽管在每种情况下，建造什么（以及为谁建造）的问题都留给了市场。

　　虽然升级区有很多很好的理由，但很少有研究表明，市场驱动的升级区本身就能产生足够数量的城市所需的住房类型，以解决负担能力问题。

　　也有证据表明，升级改造可以在不增加新供应的情况下提高价格，从而进一步助长投机，并导致更多豪华公寓的开发。

　　尽管如此，人们仍然坚持认为，具体的升级规划和更广泛的增加供应，是解决负担能力危机的关键。

　　越来越多的证据表明，在加拿大，新住房供应满足甚至超过了人口增长，特别是在最大的城市和最热门的房地产市场。有记录以来房价涨幅最大的部分出现在上一季度，当时每新增人口就有18套住房完工。

　　但我们需要超越仅仅关注新房子的数量，以及它与人口或家庭变化的关系。住房问题的答案要复杂得多，需要更深入地了解在城市发展和重建的过程中，什么类型的供应得到了建设，什么类型的供应没有得到建设，以及失去了什么。

　　减少投机者的需求是关键。在安大略省，四分之一的购房者是投资者。最近的一项调查发现，大多伦多地区35岁以下的房主中，有20%拥有一处以上的房产。加拿大抵押贷款和住房公司将暴涨的住房成本与投机投资联系起来。就连加拿大央行（Bank of Canada）现在也开始担心住房商品化所扮演的角色，并注意到投资者的购买量在过去一年翻了一番。

　　因此，简单地增加供给并不能解决问题。投机者既增加了住房需求，又影响了住房供应。投资者喜欢小型共管公寓，所以我们城市里新建的大多数大楼都有小型单间公寓和一居室公寓。这无助于解决住房需求，特别是低收入和中等收入人群，或在城市社区寻找更大住房的家庭。

　　这种对不加批判地增加市场驱动的新供应的迷恋，也忽视了现有的经济适用房，当社区士绅化或分区升级时，这些住房就会消失。其中一些发生在小公寓和单间房被拆除时，这一过程被称为“拆迁”。我的研究团队与滑铁卢地区社会发展中心密切合作，一直在记录低收入人群负担得起的住房的迅速流失。

　　翻修也是造成这种损失的原因之一。在这个过程中，房东驱逐租户，翻新他们的公寓，然后以更高的价格出租。正如规划学者玛蒂娜·奥古斯特（Martine August）所发现的那样，这通常是由那些多年来一直在加拿大各地收购公寓楼的大型金融化房东实施的。

　　为了让城市变得负担得起，升级规划将主要包括新的社会保障住房和其他形式的所有权，如合作公寓和租金管制公寓，这些都是禁止投机者进入的。

　　幸运的是，在加拿大和其他地方，有很多例子把住房当作自己的家，而不是投资。私人开发商在增加供应方面并不垄断。社区土地信托和住房管理机构以创造性和可持续的方式将住房从投机市场中剔除，从而提供了解构住房的可能性。

　　公有土地为建造市场不愿或无法建造的住房提供了空间。它不应该卖给私人开发商，尤其是以折扣价出售，以获取快速利润。

　　分区的改变还需要伴随着积极的政策，以决定建造什么，为谁建造。montracimal制定了新的规则，规定许多开发项目必须包括至少20%的社会住房、20%的负担得起的住房和20%的家庭单位。

　　其他方法还包括对自住单位提出主要居住要求，以限制投资者，对投资物业征收投机税，以及对专用租赁进行激励。在实施了后者之后，卑诗省的本拿比出现了新的非市场租金激增。

　　为了保护现有的经济适用房，强有力的租金管制，包括当一个单位空置时，也可以发挥重要作用。1996年安大略省取消了对空置单位的租金管制；这就促使房东驱逐房客，即使在疫情期间也是如此。

　　其他的例子还包括不列颠哥伦比亚省新威斯敏斯特的规定，对那些在公寓装修期间不提供临时住宿的房东处以罚款。蒙特卡尔市对任何待售财产也有优先购买权。

　　为了让更多的人负担得起住房，我们需要正视住房和商品的双重角色。住房供应需要随着人口增长而增长，但它必须满足需求，而不是满足投资者的需求。各级政府可以实施积极的政策，使现有和新建住房负担得起。省级和联邦政府需要重新为新的非市场住房提供资金，就像他们在上世纪90年代初所做的那样。

　　解决方案需要侧重于拆除住房，同时支持其作为一项人权的作用。这意味着一些人从住房中获利的权利需要被限制，这样每个人都有权利住在城市里。几十年的住房研究表明，把供应问题留给市场力量，开发商和投机者会增加一些新住房，让一些人获得可观的利润，但对解决越来越多的加拿大人面临的危机无济于事。