澳大利亚储备银行(RBA)连续三个月加息导致的金融危机，以及随后的贷款机构，已经让创纪录数量的借款人匆忙进行再融资。

　　在过去6个月里，约有五分之一的抵押贷款持有人对他们的房屋贷款进行了再融资，同样比例的人(18%)表示，他们计划在未来6个月内这样做。

　　根据Finder对澳大利亚统计局(ABS)本周发布的最新数据的分析，五月份再融资贷款总额达到了190亿美元的基准高点——同比增长20%。

　　再融资以寻找更具竞争力的贷款交易是明智的，但也给借款者制定战略带来了难题。

　　根据Zippy财务总监和首席经纪人Louisa Sanghera的观点，考虑以当前利率固定住房贷款利率的抵押贷款持有人可能需要三思，他认为目前的固定利率产品通常比可变住房贷款利率高得多。

　　桑赫拉表示:“如果利率没有在固定利率抵押贷款之上达到峰值，借款人可能会在长期内蒙受损失。”

　　他说:“任何想要理想地固定抵押贷款利率的人都应该在去年这样做，当时利率在1%到2%的范围内。

　　“根据固定贷款期限的不同，固定利率已经在4%至6%的范围内。在大多数情况下，固定利率通常远高于当前的可变利率选项——即使是在连续三次上调现金利率之后。”

　　Finder《金钱》杂志的高级编辑莎拉?梅金森(Sarah Megginson)也表示，现在修复住房贷款已经太晚了，大多数固定利率都在5%以上。

　　“对一些人来说，这是再融资或债务违约的情况。

　　梅金森表示:“美国家庭目前处于非常不稳定的境地，正在努力应对几十年来最严重的生活成本危机。”

　　现金比率

　　平均住房贷款利率*

　　平均莫n还款

　　年平均还款

　　平均每年增加

　　2022年4月

　　0.10%

　　3.45%

　　2727美元

　　32728美元

　　-

　　2022年7月(截至7月5日的现行汇率)

　　1.35%

　　4.65%

　　3151美元

　　37816美元

　　5088美元

　　2.50%(预测高峰)

　　2.50%

　　5.10%

　　3318美元

　　39819美元

　　7091美元

　　来源:仪,澳大利亚央行。*业主自住可变折现率。还款基于平均贷款611158美元(由Finder分析的ABS数据)。预计平均住房贷款利率为5.10%是基于澳大利亚央行的历史数据。

　　令人担忧的是，17%的抵押贷款持有者“不知道”他们的住房贷款利率是多少。还有45%的人对自己所支付的利率只有一个大致的概念。

　　梅金森表示，加息通常会有30天的宽限期，让抵押贷款持有人有时间评估他们的选择。“住房贷款市场的竞争仍然很激烈，如果你选择利率更低的贷款机构，你每个月可以省下几百美元。”

　　根据澳大利亚统计局(Australian Bureau of Statistics)的数据，澳大利亚4月份的平均住房贷款为615,304美元。

　　与今年4月份相比，没有固定利率的普通房主每月的还款将增加424美元。这意味着每年要多出惊人的5088美元。

　　梅金森敦促澳大利亚人货比三家，寻找更有竞争力的利率，小银行提供一些最便宜的利率。

　　虽然所谓的四大银行在放贷领域占主导地位，但在澳大利亚还有100多家其他银行。

　　“未来几年不太可能有任何缓解。”

　　紧张的借款人

　　澳大利亚央行的官方现金利率从0.10%迅速上升至1.35%，为2019年5月以来的最高水平，这让许多澳大利亚人陷入了财政困境。

　　抵押贷款压力的常见定义是，任何将收入的30%以上用于偿还抵押贷款的抵押贷款持有人，马丁·诺斯(Martin North)数字金融分析公司(Digital Finance Analytics)估计，在最近一次上涨之前，这一数字约为169万户。他说，大约还有20万家庭可能会发现自己处于这种情况。

　　家庭面临抵押贷款压力最多的地区包括墨尔本东南部、昆士兰州的Toowoomba地区、悉尼西南部的安南山和沿海城市珀斯的梅里瓦。

　　在悉尼，19.8%的人，也就是120485人，他们的房贷偿还额超过了家庭收入的30%。

　　人口普查数据还显示，该市35.3%(近23.2万人)的房租支出超过收入的30%。

　　在Burwood，有25.9%的人的房贷还款超过了家庭收入的30%，而这一比例上升到了租房者的38.5%。

　　居民说他们正在经历抵押贷款压力的其他地区包括坎特伯雷-班克斯敦(25.6%的房主，42.8%的租房者)，费尔菲尔德(25.4%的房主，48.5%的租房者)，斯特拉斯菲尔德(25%的房主，31.3%的租房者)，坎伯兰(24.7%的房主，36.4%的租房者)和帕拉马塔(24.3%的房主，34.1%的租房者)。

　　诺斯估计，45.1%的家庭“实际支出大于收入”，高于一个月前的43%。

　　乐观的房地产经纪人

　　尽管如此，房地产行业的专业人士仍相对乐观。

　　房地产委员会成员的一项调查发现，在6月份的这个季度，全国的整体信心指数下降了19点，但仍保持在正区间(118点)，略低于长期平均水平(124点)。100分被认为是中性的。

　　澳大利亚房地产委员会(Property Council of Australia)首席执行官肯?莫里森(Ken Morrison)表示，尽管通胀、技能短缺和供应链中断等更大的外部因素导致信心下降，但该行业仍对自己的工作渠道和员工计划持积极态度。

　　莫里森表示:“我们在此次调查中看到的是，人们对整体前景的信心大幅下降，但某些企业仍对自己的业务状况感到乐观。”

　　“毫无疑问，新冠肺炎、通胀压力和利率影响、能源和人员短缺以及全球地缘政治问题的持续影响已经削弱了信心，这并不令人意外。

　　他说:“然而，当被要求反思自己的商业计划时，受访者认为自己有能力抵御这些不利因素，这就是为什么在失业率处于历史低位的情况下，总体信心仍处于积极的区域。”

　　这项对750多名受访者的调查显示，各州和地区在本季度对未来员工水平的预期保持积极，其中维多利亚州(31人)和西澳大利亚州(30人)的数据最为强劲。0分被认为是中性的。

　　未来的工作预期也保持在积极的领域，但除了西澳，每个市场都出现了下降。

　　澳新银行(ANZ)高级经济学家埃米特(Felicity Emmett)表示，由于澳大利亚央行已经两次加息，以及对未来一年将大幅加息的预期，房地产市场人气受到了打击。

　　埃米特表示:“利率大幅上升的前景、全球前景的转变以及美国经济衰退的说法，都对经济前景造成了影响。”

　　“企业现在对经济最悲观，比它们在2020年疫情最严重时期以外的任何时候都要悲观，对债务融资的可获得性尤其消极。

　　她说:“考虑到企业对自己的工作日程和人员配备水平非常乐观，这种悲观情绪似乎有些过头了。”