【编者按】美国多户型公寓市场正经历一场“冰与火之歌”。一边是租金持续下滑、空置率创历史新高，租赁需求疲软；另一边却是投资者热情高涨，交易量连续14个月攀升。这种看似矛盾的现象背后，隐藏着怎样的投资逻辑？行业巨头Camden为何突然抛售价值15亿美元的加州资产，全力押注“阳光地带”？本文将深入剖析市场基本面的分化趋势，解读资本逆势布局的深层动机，并揭示未来几年公寓投资的关键变量——从地域选择到细分赛道，一场新的财富洗牌正在悄然上演。

　　多户型公寓市场的基本面正在走弱，因为历史性的新增供应潮持续涌入市场，而租赁需求却在回落。与此同时，投资者对这些房产的需求却在上升。

　　举个例子，排名前十的多户型房地产投资信托基金Camden Property Trust几周前悄然开始营销其整个加州公寓投资组合——11处物业，价值约15亿美元——并且已经获得了极大的关注。

　　“我们现在对此有巨大的需求，”Camden的首席执行官Ric Campo告诉CNBC。“不是两三个（买家），而是数百个。”

　　Campo表示，公司希望完全专注于阳光地带，其90%的物业现在都位于该区域。

　　“我们认为阳光地带市场将会——一旦它们复苏，这应该会发生，我们预计在26年或27年——它们将成为比加州更具增长活力的市场，我们长期的现金流增长，或者说净营业收入增长，在阳光地带将比在南加州更集中，所以这从根本上解释了为什么我们要出售（加州资产）。”

　　至于时机，他说疲软的基本面实际上正在刺激需求。

　　“租金没有增长，但工资却在增长，因此全美公寓的可负担性已经变得更好，”Campo说。“与此同时，如果你回顾过去20年，只有在真正复杂的经济衰退或金融危机期间，公寓租金才会连续一两年持平，所以市场从根本上相信市场会出现转机。”

　　根据Apartment List的数据，2026年租金开局低迷，1月份全国租金中位数同比下降1.4%，这是自2023年9月以来的最大年度跌幅，也是自2022年以来最低的1月份租金。目前租金比2022年的上一个峰值低了6%以上。

　　租金下降是由于空置率上升。1月份全国空置率为7.3%，是Apartment List自2017年有记录以来的最高水平。房屋出租平均需要41天，比2025年1月多了4天，也创下了该指数的新高。

　　“我们已经过了多户型建筑热潮的顶峰，但仍有大量新单元进入市场，并与疲软的需求相碰撞，导致空置率继续呈上升趋势，”Apartment List的首席经济学家Chris Salviati说。

　　2024年有超过60万个新的多户型单元进入市场，这是自1986年以来单年新增供应的最高值。2025年这一数字降至50万，预计2026年会更少，但仍高于平均水平。

　　“市场状况是否会转变，现在将取决于租赁需求，而由于劳动力市场疲软和普遍的经济不确定性，其前景已变得更加不稳定，”Salviati说。

　　然而，尽管基本面走弱，但来自私人资本和REITs的投资者对该行业的兴趣却在增强。根据穆迪的数据，多户型公寓在2025年的交易量领先所有房地产板块。

　　Zelman & Associates的研究和证券部董事总经理Mark Franceski称之为“一个决定性的矛盾”。

　　Franceski指出，尽管资本化率基本没有变化，但过去12个月的交易量已经连续14个月同比增长。

　　“我们仍然相信它是稳定和稳健的，长期前景是好的，但基本面和投资者都指向同一件事：疲软，”Franceski说。

　　Berkadia的2026年多户型投资者情绪调查（该调查访问了249名投资者，以评估2026年该行业预期的交易活动和机会）发现，87%的投资者计划在2026年适度或积极扩大其多户型投资组合，“尽管面临持续挑战，但仍显示出谨慎的乐观态度”。

　　此外，大多数投资者（59%）预计今年多户型领域的租金将适度增长。根据Berkadia的调查，从地区来看，东南部、中西部和德克萨斯州预计将成为多户型投资的热门区域，这得益于人口迁移趋势、可负担性和商业友好政策。

　　那么，如何解读看似强劲的投资者拥有公寓的意愿与疲软的需求基本面之间的脱节呢？

　　“他们看穿了今天的疲软，看到了他们认为明天会更好的环境，”Hazelview Investments的管理合伙人和投资组合经理Samuel Sahn说，这家总部位于加拿大安大略省的公司管理着110亿美元资产。

　　他补充道：“对于那些有钱投资并采取5到10年视角的私人实体来说，因为这是他们私募基金的时间框架，他们喜欢2027年及以后的世界的样子。”

　　Sahn表示，预期的家庭组建数量回升以及多户型新开工项目急剧放缓，最终将给房东在新租约和续约方面带来更多的定价权。

　　然而，Franceski表示，在未来的周期中，地理位置（这当然是所有房地产的投资变量）将比往常更加关键。

　　“我会像对待股票一样对待（地方）市场。这是一个‘选市场者’的市场，就像股市一样。人们高度关注地区和市场，”他说。

　　分析Camden退出加州的分析师们也考虑了州法规因素。

　　“积极的一面是，减少了在一个监管严格的州的敞口，而CPT更广泛的投资重点是阳光地带，”Piper Sandler的董事总经理兼高级研究分析师Alexander Goldfarb说。

　　这正是Campo所主张的，尽管有人说阳光地带在过去十年过热，现在已经过度建设。

　　“阳光地带的监管结构推动了阳光地带的增长。它是亲商的。那里有年轻的人口，高素质的劳动力，”Campo说。

　　与此同时，Franceski提供了另一个投资角度：行业内的替代选择，如老年公寓和学生公寓。这两者都属于多户型的范畴，并且未来人口趋势强劲，尤其是老年公寓。

　　“每个人都得有个地方住。真正的重点是稳健的运营和稳定性，而不是增长型行业，”他说。