【编者按】迪拜楼市神话要“降温”了？最新分析指出，随着2026年大量新房源涌入市场，阿联酋住宅价格和租金涨幅或将明显放缓。过去几年，受益于经济腾飞、人口激增及富豪涌入，迪拜房价一路高歌猛进，年涨幅一度突破20%。然而，市场供需天平正在悄然倾斜——预计仅迪拜明年就将交付12万套住宅，供应压力逐渐显现。与此同时，阿布扎比却因供应有限而持续火热，呈现截然不同的市场图景。这场“冰与火”的变局背后，折射出怎样的投资逻辑？以下是深度解析：

　　分析师指出，随着更多供应进入市场，预计2026年阿联酋住宅价格和租金的增长速度将较往年放缓。

　　惠誉评级高级总监安东·洛帕廷向《国民报》表示，迪拜计划在2026年交付约12万套住宅，这“很可能给”该酋长国的价格和租金带来压力。

　　市场总预估供应量并未考虑房屋交付可能出现的延迟。

　　“我们预计阿联酋住宅价格和租金增长将在2026年继续放缓。由于供需失衡加剧——尤其是在迪拜——可能会出现适度回调。”洛帕廷先生说。

　　惠誉数据显示，今年迪拜的价格和租金增长已经出现放缓迹象，11月份价格同比上涨约13%，而1月份的年度涨幅约为18%。

　　租金增长也在整体放缓，从1月份的14%降至11月份的同比约6%。

　　“在经历了数年异常增长之后，迪拜住宅市场正转向一个更为平衡的阶段。”高力国际科尔研究部主管普拉蒂乌莎·古拉普表示。

　　“预计2026年价格涨幅将放缓至5%至8%的中个位数水平，与2024-2025年期间12%至22%的年增长率相比明显下降。”

　　她补充说，随着新库存交付，租金也有望“趋于稳定或录得温和的低个位数增长”。

　　自疫情以来，随着经济不断增长和新机遇涌现，越来越多人选择移居阿联酋，该国房地产价格和租金一直呈上升趋势。

　　针对退休人员和远程工作者的居留许可、十年期黄金签证计划的扩展等政府举措也有助于支撑房地产市场。

　　斯普林菲尔德物业近期数据显示，截至2025年10月，迪拜人口同比增长4.47%，达到403万居民——平均每天约有470名新居民抵达。

　　阿布扎比的人口在2024年也增长至超过400万，推动了该酋长国的房地产需求。

　　大量高净值人士涌入阿联酋，强劲的需求也推高了价格和租金。

　　亨利合伙人公司数据显示，去年阿联酋迎来了7200名百万富翁，此前2023年为4700人，2022年为5200人。截至12月底，阿联酋的百万富翁（以美元计）总数达到13.05万人，使该国成为全球第14大财富市场。

　　“在我们迎来迪拜第三个永久产权住宅市场周期价格连续上涨五周年之际，我们已经开始看到价格上涨速度略有放缓。”莱坊中东和北非地区埃及及阿联酋高级研究经理阿莉亚·埃莱萨基表示。

　　2021年和2022年，迪拜房价每季度上涨约2%，并在2023年和2024年进一步上涨，季度涨幅加快至4.3%。

　　根据莱坊的数据，2025年前九个月，价格每季度上涨约3.2%。

　　“鉴于在此轮住宅市场周期中，房地产价格已上涨约78%，价格上涨速度略有放缓是自然的。”埃莱萨基女士说。

　　分析师称，在需求较高和供应有限的情况下，阿布扎比的房地产市场预计将保持紧张。

　　古拉普女士表示，阿布扎比显示出强劲的市场势头，受稳健的社会经济基本面以及相较于其他全球城市更具吸引力的相对价值推动，12月份住宅价格同比上涨约30%，租金上涨23%。

　　她表示，在人口和就业持续增长的背景下，预计2026年阿布扎比将交付约6500套新住宅单元。

　　她补充说，因此，市场状况可能保持紧张，由于有限的新供应继续支撑销售和租赁活动，2026年价格和租金将额外增长8-12%。

　　2025年上半年，在人口增长和经济强劲增长的背景下，需求保持旺盛，阿布扎比房地产交易量同比激增42%。

　　阿布扎比房地产中心9月份的报告显示，在截至6月底的六个月里，交易总额达到540亿迪拉姆（147亿美元），其中住宅单元销售额增长38%，达到250亿迪拉姆。房地产交易量跃升25%，达到15578笔。

　　“阿布扎比显示出更稳健的基本面，在持续需求和更保守的供应渠道支撑下，预计到2026年年中价格将继续温和上涨。”卡文迪什·麦克斯韦公司董事兼住宅估值主管罗南·亚瑟表示。