【编者按】在城市化浪潮中，如何平衡公共利益与私人财产权始终是棘手难题。韩国执政党近期再度推动曾于2021年折戟的“公共主导再开发”法案，引发社会激烈辩论。该模式试图通过公共企业直接操盘重建项目，将长达十余年的开发周期压缩至五年内，却因涉及强制征地和产权转移机制触动民众敏感神经。在13万条民意反馈中近乎全数反对的声浪下，政策制定者既面临住房短缺的民生压力，又需化解“与民争利”的质疑。这场拉锯战不仅关乎建筑更新，更是对治理智慧的全方位考验，其走向或将成为东亚高密度城市更新的重要参照系。

　　执政党提出重启2021年曾失败的“公共主导再开发重建项目”模式的法案。政府在9月7日房地产供应措施中宣布的公共主导再开发项目改革方案，正逐渐显现轮廓。

　　该项目旨在通过韩国土地住宅公社或首尔住宅城市公社等公共企业直接主导再开发与重建项目，激活住房供应。但反对声浪早已汹涌而至。文在寅政府时期，该项目就因土地所有者对强制征地与产权侵权的抵抗而搁浅。

　　据政界与行业人士19日透露，韩国民主党前政策委员长陈星俊议员于10月27日提交了《城市及居住环境改善法》修正案。该法案包含建立公共主导的再开发与重建项目，规定土地住宅公社等机构可从土地所有者处获取土地及建筑所有权，直接实施项目，并在竣工后通过“优先供应”方式进行补偿。

　　与民间开发的管理处置方式不同，该项目采用“实物预缴”机制。修正案写明：“公共实施主体可对同意转让既有土地或建筑的业主，以项目建成的不动产（含附属土地）进行补偿。”其原则是“先转移所有权，后补偿”。相较于管理处置方式中业主保留产权的模式，实物预缴机制在规划阶段就完成产权转移。优势在于跳过审批流程、更易协调利益关系，能将长达10-15年的开发周期缩短至5年内。

　　然而土地所有者的抵抗不容小觑。在法案提交常任委员会审查前，立法预告期（10月30日至11月8日）共收集13526条意见，除13条支持外其余均持反对立场。有意见指出：“政府可能强制征地并给予不公补偿，若缺乏透明度更易滋生腐败。”另一条意见强调：“存在产权受侵、实物预缴变相强制征收、业主与工会自主权弱化、民间项目萎缩等重大隐患。”

　　为化解阻力，法案虽设置了提升项目收益的激励措施，但仍被指诚意不足。修正案将容积率上限提升至法定标准的120%，并对住宅区细分变更开设特例。原法定容积率500%的准住宅区可提高至600%。同时放宽城市公园与绿地配置标准，并单独制定土地捐赠规范。但附加条件是必须提供不超过总户数或总面积20%的公共租赁住房。

　　匿名学界人士直言：“这与文政府时期的框架大同小异。关键取决于激励措施——若未配套重建超额利润回收豁免、两年实际居住义务免除等提升可行性的突破性政策，极可能重蹈覆辙。”2021年文政府曾宣布通过公共主导项目在首都圈与五大广域市五年供应13.6万户住房，虽接收101处候选地，却因包含两年居住义务豁免的后续法案未获国会通过，最终计划流产。

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