【编者按】美联储降息靴子落地，房贷族却笑不出来！本以为利率下调能减轻月供压力，真相却让人大跌眼镜——历史数据表明，降息与房贷利率走势并非简单挂钩。当前美国房市正陷入”高利率+高房价”的双重暴击，即使央行放水也难以快速激活市场。本文深度解析美联储政策与房贷利率的博弈关系，带你看清背后隐藏的利率陷阱与购房机遇。

　　洛杉矶（美联社）——指望美联储去年以来首次降息后房贷利率持续走低？别太乐观。

　　正如预期，央行周三宣布降息25个基点，并预测今年还将进行两次降息，这反映出对美国就业市场的担忧正在加剧。

　　以下是决定房贷利率的关键因素及美联储最新动作为房市带来的影响：

　　自7月下旬以来，由于市场对美联储降息的预期，房贷利率总体呈下降趋势。据房贷机构房地美数据显示，30年期房贷平均利率上周降至6.35%，创近一年新低。

　　去年此时也出现过类似回调：在美联储实施四年多来首次降息前的数周，30年期房贷平均利率在央行降息一周后跌至6.08%的两年低点。

　　但此后再也未能接近该水平。

　　去年即使美联储又降息两次，房贷利率并未持续下行，反而一路攀升，到今年1月中旬，30年期房贷平均利率突破7%大关。

　　与去年类似，美联储降息并不必然导致房贷利率持续走低，即便央行释放进一步降息信号。

　　“随着美联储暗示今年可能再降息两次，利率或许会进一步下调，”Bright MLS首席经济学家丽莎·斯特蒂文特表示，”但房贷利率反弹的风险依然存在。8月通胀升温，如果9月通胀报告显示消费价格再次上涨，利率很可能不降反升。”

　　美联储并不直接设定房贷利率。其实际受多重因素影响，从美联储利率政策决策，到债券市场投资者对经济和通胀的预期。

　　房贷利率通常跟随10年期国债收益率走势，贷款机构以此作为房贷定价参考。

　　这是因为房贷通常会被打包成抵押贷款支持证券（MBS）出售给投资者。为保持MBS对投资者的吸引力，其收益率（年化回报）需与美国10年期国债收益率竞争。当国债收益率上升时，房贷利率往往随之攀升，反之亦然。

　　自7月中旬以来，10年期国债收益率总体走低，因为就业市场疲软迹象加剧了市场对本月美联储降息的预期。

　　此前美联储一直维持利率不变，主要是担心特朗普政府关税政策可能导致通胀恶化，而非担忧就业市场。

　　与此同时，通胀始终未能回落至美联储2%的目标以下。

　　美联储降息虽能提振就业市场和整体经济，但也可能推高通胀，进而带动房贷利率上涨。

　　“关键不仅是美联储当前行动，更在于其未来预期政策走向，这取决于经济增长、劳动力市场变化以及未来一年左右通胀预期等因素，”Realtor.com首席经济学家丹妮尔·黑尔指出。

　　“即使美联储持续降息，也未必意味着房贷利率必然下降，”Bankrate金融分析师斯蒂芬·凯茨表示，”这仅表示利率有更大下行可能，或许会朝这个方向趋势性移动，但绝不会同步变动。”

　　在美联储降息前，期货市场已定价央行将在今年乃至2026年的政策会议上继续降息。但美联储最新预测显示，其降息路径比市场预期更为保守。

　　“市场与美联储预期的持续分歧意味着房贷利率仍存在上行风险，”黑尔补充道，”利率下降趋势至少本周可能延续。”

　　黑尔最新预测显示，30年期房贷平均利率年底将维持在6.3%-6.4%区间，与其他经济学家预测一致——今年平均利率很难跌破6%。

　　夏末房贷利率回调对房市是个利好信号。自2022年房贷利率从历史低点攀升以来，房市一直处于低迷状态。去年美国成屋销量跌至近30年最低点，今年至今仍未见起色。

　　尽管利率下降提升了购房者的购买力，但对多数美国人而言，房贷利率仍处于高位，难以负担购房成本。这主要因为房价虽涨幅放缓，但较本十年初仍累计上涨约50%。

　　“低利率会吸引部分买卖双方入市，但本次降息不足以打破房市僵局，”斯特蒂文特坦言，”需要房贷利率进一步下降，房价增速大幅放缓甚至下跌，才能真正改善购房 affordability。”

　　若房贷利率持续走低，购房者将获得更优惠的融资条件。但利率下降也可能吸引更多买家入市，在全国范围内卖家议价能力本就削弱的背景下，市场竞争或将更加激烈。

　　凯茨建议，有能力按当前利率购房的买家若遇到心仪房产，与其等待市场时机，不如果断入手。

　　许多寻求再融资的业主已抓住利率下降机会，近期再融资申请量激增。

　　再融资需考虑一条经验法则：当前利率能否至少降低1个百分点，这有助于抵消再融资手续费的影响。

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