【编者按】美国楼市在疫情后经历了一轮狂飙，房价与利率的双重压力让无数购房者望而却步。进入2025年，市场在库存积压与需求疲软中艰难寻底，部分区域甚至出现价格回调。然而，曙光真的来了吗？2026年，是延续分化，还是迎来转折？本文深度解析美国房价现状与未来走势，带你看清市场真相——无论你是持币观望的买家，还是纠结是否出手的卖家，这篇分析或许能给你关键答案。

　　美国上一次房价下跌还要追溯到两年多前——2023年2月至6月间，房价曾连续五个月出现同比下滑。

　　那原本被视为疫情狂热期后一次有意义的回调开端，但由于库存紧张，房价迅速反弹。自那时起，尽管过去12个月涨幅大幅放缓，但房价仍逐月保持同比上涨。

　　当美国人互道新年快乐时，那些在2025年为买房或卖房苦苦挣扎的人们，或许正期盼房价能在2026年最终下跌。然而，专家们虽然带来了一些相对好消息，却并不认为下跌会立刻成为现实。

　　根据Redfin的数据，截至12月7日的四周内，美国典型房屋的中位售价为389,123美元，同比上涨2%。中位挂牌价为382,535美元，同比上涨2.6%。

　　尽管与2020年至2022年间的两位数飙升相比，这些同比涨幅微不足道，但房价仍未停止攀升，且远高于疫情前水平。根据哈佛大学住房研究联合中心（JCHS）的数据，截至2025年初，全美房价自2019年以来已上涨60%。

　　该中心的高级研究助理丹尼尔·麦丘在一份报告中指出，这使得现有单户住宅的中位价格“惊人地达到了家庭收入中位数的五倍”。

　　这一价格也“显著高于传统上被视为可负担的3倍房价收入比”，该比例将家庭住房支出超过收入30%视为负担过重。

　　由于房价高企、借贷成本处于历史高位以及其他住房成本上升，根据人口普查数据，2025年第二季度的住房自有率已降至65%，为2019年底以来的最低水平。

　　上述持续的负担能力挑战抑制了需求，导致今年销售量萎缩。在春季和夏季这两个美国房地产市场的传统旺季，销量实际上同比有所下降。

　　在传统上较为淡季的秋季，得益于抵押贷款利率下降，需求略有回升，但销售依然疲软。根据Redfin的数据，截至12月7日的四周内，待完成房屋销售同比下降4.1%，为10个月来的最大降幅。

　　买家的退缩导致全国库存积压，迫使卖家降低要价，市场开始向买家倾斜，尤其是在那些待售房屋过剩最严重的地区，如阳光地带各州。在疫情期间建房最多的佛罗里达州和得克萨斯州，房价现已出现同比下降。

　　全美房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家劳伦斯·云对《新闻周刊》表示：“2025年在房屋销售和房价方面与上年相比变化不大，但库存状况明显改善，购房者有了更多选择。”

　　“今年是2023-2024年开始演变的趋势的延续，”Cotality首席经济学家塞尔玛·赫普告诉《新闻周刊》。

　　“我认为疫情给房地产市场带来了巨大的错位，因此我们仍在经历一个从那时起恢复正常的过程。2025年，我们看到库存增加，而2024年库存见底。我们开始看到市场竞争减少，买家终于开始感觉自己有了一些议价能力。”

　　但当前全国市场呈现出两种截然不同的景象。在库存仍然紧张的地区——东北部和中西部——房价仍然很高，且涨幅超过全国其他地区。

　　而且，由于今年抵押贷款利率没有显著下降，房屋销售未能像一些人预期的那样大幅反弹。

　　Redfin预计，明年将迎来“住房市场大重置”，因为自2008年金融危机以来，房价增速将首次持续低于工资增速，从而提高负担能力。

　　该公司预测，2026年美国房屋销售中位价将同比上涨1%，销量将增长3%。

　　另一方面，Realtor.com预计明年房价将温和上涨2.2%，销量将增长1.7%。

　　云表示，随着美国人面临更低的抵押贷款利率和不断上升的库存水平，他预计“在经历了三年低于平均水平的表现后，房屋销售将出现显著增长”。

　　“销售增长14%（我们的预测）意味着更多美国人将开始行动，”云说。“市场将被视为中性，买卖双方都没有明确的优势。一切都将取决于对当地微观市场特征的了解，以及谁拥有更好的谈判技巧。”

　　云表示，房价将会下跌——但仅限于少数报告暂时性下跌的市场。

　　“由于抵押贷款利率降低、就业增长以及法拍屋销售处于历史低位，大多数市场的房价将进一步上涨，”他说。NAR预计到2026年抵押贷款利率将平均降至6%。

　　“中西部为购房者提供了诱人的低价。任何有一份不错的中等收入工作的人都应该能在中西部买房，”云补充道。

　　“我们预计在佛罗里达、得克萨斯和犹他这些就业创造快速的州，房价将出现反弹，”他说。“在经历了因供应过多和建房过于活跃导致的房价暂时下跌后，就业增长正在带来一批新的潜在购房者。”

　　赫普也同意，明年住房市场仍将保持分化，价格是涨是跌将取决于买家所在地区。

　　“目前地区差异非常大。我们看到南部和东南部的一些市场，在疫情期间经历了大幅升值，现在停滞不前或价格已经下跌，”她说。

　　“然后是中西部和东北部，这些地区在疫情期间并未出现大幅升值——或升值幅度没那么大——如今在价格增长方面依然保持强劲，”她补充道。

　　Cotality在其预测中预计，明年全国层面的房价增长将继续，但增速将“远低于”去年——整体增长率约为2%。

　　“明年我们可能会看到2%到4%的整体增长，因为我们确实认为，那些升值幅度较大的高端市场将弥补其他市场的下跌，”赫普说。

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