这些天你经常听到美国的住房变得多么难以负担。考虑负担能力的一种方法是看房价与家庭收入的关系。20世纪普遍的经验法则是，你应该为一所房子支付大约三年的税前收入。在此基础上，将房价中位数与家庭收入中位数进行比较，在过去的45年里，住房一直是负担不起的!

　　这种分析的问题在于，所有家庭都被归为同一组，无论他们是有房还是租房。现实情况是，房主比租房者更富有，我们不指望中等收入家庭能买到中等价格的房子。拥有住房家庭的收入中位数比普通家庭的收入中位数高出28%。因此，当房屋销售价格中位数(根据2023年7月的数据为425,000美元)除以家庭收入中位数(税前93,000美元)的128%时，你得到的比率为4.6，比经验法则3.0高出50%以上。这种可负担性是2021年和2022年的新闻焦点，当时这一比例正在飙升。然而，到2023年，房价几乎没有变化，而收入却在增加。以历史标准衡量，房价与收入之比仍然相当高，但远低于峰值。

　　当前关于负担能力的报道增加了另一个关键因素:抵押贷款利率。传统上，贷方喜欢将抵押贷款支付限制在税前收入的28%。如果一个购房者能够找到8.5万美元来支付那套42.5万美元中位价房屋20%的首付款，那么她需要贷款34万美元。房地美(Freddie Mac)的数据显示，目前30年期抵押贷款的平均利率为7.23%，这意味着每月还款额为2,315美元。税前年收入接近10万美元才能通过28%的收入比例测试。

　　下一张图表显示了一个收入占中位数128%的家庭，按中位数房价的全国平均利率支付首付20%的30年期固定抵押贷款所需的税前收入比例。在20世纪70年代末和80年代初，收入测试是一个大问题。因此，贷款机构推出了低利率的可调利率抵押贷款和其他手段来满足借款人的要求。他们之所以愿意这样做，是因为他们预计当时的高通胀会迅速增加借款人的收入，这样他们就能在未来支付更高的还款。此外，通货膨胀推高了房价，因此如果银行不得不取消抵押品赎回权，它有足够的抵押品作为缓冲。

　　图表显示，自20世纪90年代以来，收入比例已不再是大多数购房者的限制因素。更高的障碍是首付和支付非抵押贷款成本，在某些情况下还会失去住房抵押贷款税收减免。

　　然而，到2023年，抵押贷款利率和房价的上涨使收入比更难达到。与上世纪70年代不同的是，现在的借款人和贷款人都不相信高水平的通胀会持续下去，因此双方都不愿使用诡计来削减首次抵押贷款还款额，而2002年至2006年房地产泡沫过剩的记忆是反对诡计的另一个理由。此外，与住房相关的其他费用，如保险和税收，增长速度快于收入。正如前两张图表所示，购房者必须为购买房屋分配比过去被认为是谨慎的更多年的收入。

　　通常情况下，如果买家买不起某样东西，卖家就必须降价。因此，我们可以预期，住房负担能力问题会在市场力量的作用下自然得到纠正。不幸的是，这有一个问题。假设有一个无名氏，他在2016年8月买了一套30万美元的中等价格的房子，首付20%，30年固定抵押贷款24万美元，月供为1012美元。多伊感觉很好。他的房子的价值已经增加到42.5万美元——基于升值的中位数——他偿还了38443美元的抵押贷款本金。价格上涨加上首付意味着Doe的房屋净值接近22.5万美元。他认为是时候用加薪买一套更好的房子了。无名氏想保持他的抵押贷款支付不变，只是用出售房屋的剩余资金来支付一大笔首付款。

　　Doe表示，在偿还剩余的抵押贷款后，他将从出售中获得223,443美元。为了保持目前1,012美元的还款，他只能以新的30年期7.23%的固定抵押贷款借入148,622美元。这意味着他可以花372,065美元买一套房子，这意味着他将以下跌而不是上涨的价格交易——这还不包括支付销售佣金、税收和费用。实际上，他可能更想买一栋32.5万美元的房子。他的利润蒸发了，他的房屋质量实际上下降了10万美元。他还增加了7年的抵押贷款，因为他的旧贷款只剩下23年了。雪上加霜的是，美国国税局(Internal Revenue Service)认为他有12.5万美元的利润，尽管如果他已婚，他可能可以避免为前50万美元的收益缴纳资本利得税。

　　因此，不仅中上层收入家庭无力以42.5万美元的价格购买约翰·多伊的房子，他也无力以42.5万美元或接近这个价格的价格出售房子。有些卖家因为工作变动、离婚或其他生活变化而被迫搬家，或者因为丧失抵押品赎回权而失去了房子，或者去世了，或者已经还清了抵押贷款，或者抵押贷款时间更长、利率更高，错过了再融资的机会。但这些因素可能需要数年时间才能使房地产市场恢复平衡。

　　如果市场不能立即提供帮助，那么美联储呢?美联储可能会停止加息，甚至可能最早在明年降息。如果贷款机构相信美联储降息不会重燃通胀，这可能会拉低抵押贷款利率。较低的利率还可能刺激经济，并导致工资上涨。如果通货膨胀率保持在低水平，房价可能不会像工资那样上涨。

　　但那是希望赢得三连胜。如果美联储必须进一步加息以减缓经济增长，如果通胀在收紧政策的情况下仍然顽固，那么住房负担能力问题可能会在好转之前变得更糟。我想说，美联储的行动会让事情变得更好还是更糟，这就像抛硬币一样。联邦政府和州政府可以提供帮助，但在2024年大选之前，我看不到有多少重大举措的前景。

　　大多数市场趋于均衡，因为较高的价格鼓励卖家，打击买家，所以价格下跌。但较高的抵押贷款利率令买家和卖家都望而却步，因此房价不会迅速下跌。除非投资者和抵押贷款机构认为美联储确实已经遏制了通胀，并有能力控制通胀，国会将缓和赤字，否则可能需要数年时间才能达到平衡。然后抵押贷款利率会下降，买家和卖家都会焦急地涌向市场。

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　　亚伦·布朗是AQR资本管理公司的前董事总经理和金融市场研究主管。他是《华尔街的扑克脸》一书的作者。他也是一名活跃的加密投资者，并与加密公司有风险资本投资和咨询关系。

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