在Harbor East有一栋24层的办公楼，租客们愿意花大价钱买下巴尔的摩港的全景。七年前，这座大楼的价值为3亿美元，但由于开发商和市政府达成了一项协议，这座大楼的市政财产税相当于东巴尔的摩湾景(Bayview)的家得宝(Home Depot)。

　　2009年的这笔交易被认为是在国际大道100号(100 International Drive)修建前美盛大厦(Legg Mason tower)的必要诱因，但它也意味着纽约市放弃了数千万美元的税收收入。

　　现在，一个著名的巴尔的摩慈善机构正在敦促该市披露更多支持这笔交易的财务信息，并问道——这真的有必要吗?

　　2020年，阿贝尔基金会起诉纽约市，称政府不恰当地隐瞒了与该交易相关的关键财务数据，这些数据将揭示该交易的有效性。去年，巴尔的摩巡回法院的一名法官判决该非营利组织败诉。该基金会提出了上诉，周二将在马里兰州上诉法院进行口头辩论。

　　监管该交易的准政府机构——巴尔的摩发展公司(Baltimore Development Corp.)拒绝对本文发表评论，理由是诉讼悬而未决。

　　阿贝尔总裁鲍勃·恩布里(Bob Embry)在一份声明中说，这个问题比单一的税收协议更重要:这是该市如何决定授予各种税收优惠的问题。

　　全国各地的城市和州都在努力解决这个问题。选民们希望他们的领导人能够平衡预算，同时吸引投资。

　　但人口不断减少的巴尔的摩正处于困境。这座城市的大多数主要雇主——医院和大学——都是非营利组织，他们的房地产几乎不纳税。这座城市地理位置小，被低税收的县包围，可以方便地前往巴尔的摩的博物馆、大学、体育场和其他设施。马里兰州的地方所得税是基于人们居住的地方，而不是他们工作的地方，所以通勤者的税款流向了其他市政当局。

　　因此，该市的财产税税率是全州最高的，约占巴尔的摩预算的四分之一，每年约为10亿美元。但高财产税会压低房产价值，阻碍发展。

　　为了解决这个问题，城市领导人创建了一个由不同透明度的个人交易、信贷和专门征税区组成的大杂烩。但这些激励措施中有许多是典型的巴尔的摩居民或企业主无法享受的。

　　马里兰州洛约拉大学(Loyola University Maryland)名誉教授斯蒂芬?沃尔特斯(Stephen Walters)表示:“我们必须停止这种特别优惠，实际上让每个人都能享受到优惠。”

　　沃尔特斯是一个名为“更新巴尔的摩”的组织的成员，该组织希望在七年内将巴尔的摩的税率削减一半，认为这将刺激一波投资浪潮。

　　去年，这个前提遭到了该市领导人的广泛谴责，他们担心这会耗尽该市的资金。但市政府官员对目前的税收激励制度表示担忧。去年，美国财政部(Department of Finance)的一份报告发现，税收抵免制度“非常不公平”，因为在白人居民较多的富裕社区，税收抵免的使用不成比例。

　　约翰霍普金斯大学凯里商学院(Johns Hopkins Carey School of Business)的经济学家麦克·麦科马斯(Mac McComas)表示，纽约应该避免对个人的大规模开发项目采取激励措施。

　　“这些提议来自有政治关系的开发商和能够承诺宏伟、闪亮的建筑和光明未来的人，”McComas说，但现实往往不是承诺的那样。

　　例如，2007年，当市议会就港东办公大楼的税收激励进行辩论时，巴尔的摩发展公司(Baltimore Development Corp.)总裁M.J.“杰伊”布罗迪(M.J.“Jay”Brodie)大肆宣扬这对就业的影响。他说，美盛将把1100名员工——整个巴尔的摩地区的员工——搬到大厦里。

　　但在2008年，这家资金管理公司遭遇了几十年来的首次季度亏损。裁员。该公司在奥文斯米尔斯保留了450名员工，仅将550名员工迁往东港，并继续裁员。到2020年，富兰克林邓普顿(Franklin Templeton)以45亿美元收购美盛时，美盛在巴尔的摩的员工数量已降至250人。

　　McComas指出，城市研究所(Urban Institute)的研究显示，就业岗位的净增长更有可能来自对现有小企业的培育，而不是从其他司法管辖区吸引大公司。他说，巴尔的摩的领导人应该考虑像股票市场那样的税收激励措施，并将他们的投资分散到整个城市。投资于单一的热门股票可能很诱人，但多元化的投资组合更安全，回报也更高——即使它不那么诱人。

　　麦科马斯说:“人们总是渴望看到新的、更闪亮的东西。”“这当然就是Harbor East的情况。”

　　这个海滨社区曾是一个破败的工业区，后来由烘焙面包的帕特拉基斯家族(Paterakis)领导的H&S地产开发公司(H&S Properties Development Corp.)在上世纪90年代和本世纪头十年，在市政府的补贴下对其进行了重新开发。这个项目包括了钱绿色的玻璃美盛大厦。

　　该大厦于2009年在一片争议的阴云下开放。H&S Properties没有支付正常的税款，而是通过谈判达成了一项为期15年的协议，支付的金额要小得多。如果建筑物为其所有者创造了一定程度的利润，那么其中的一部分将直接进入城市。

　　但这一门槛从未达到。2016年，H&S地产要求纽约市取消利润分享协议，一次性支付150万美元。市政府同意了，允许帕特拉基斯家族将大楼的多数股权出售给一家加州公司。这笔交易对该大厦的估价约为3亿美元，打破了巴尔的摩商业房地产市场的记录。

　　根据法律文件，阿贝尔基金会认为，纽约市为H&S Properties开出的条件比实际需要的要优厚得多，并认为纽约市在法律上有义务提供更多的财务信息。为拥有这栋大楼而成立的Harbor East parceld LLC在法庭文件中指责这家非营利组织质疑这笔交易，充当“周一早上的四分卫”。

　　芝加哥大学(University of Chicago)经济学家马洛(Justin Marlowe)说，并不总是能够知道一项开发是否需要税收激励，但政府可以制定指导方针，以确保它得到最大的回报。

　　马洛说，税收激励应该有明确的结果，比如创造就业机会和翻新空置的建筑，如果这些结果没有发生，政府应该收回这些激励措施。城市还应考虑限制税收激励措施的总量，迫使政策制定者确定如何使用这些措施的优先顺序。

　　马洛说:“管理不好激励计划要比管理好激励计划容易得多。”

　　马洛说，对一个城市来说，投资于老化的下水道系统可能比为新建高层建筑提供税收减免更有意义，但其中只有一个为政客们提供了剪彩的机会。

　　德克萨斯大学研究经济发展战略的教授内森·詹森(Nathan Jensen)说，这种剪彩现象可能会把政治家变成啦啦队长。詹森认为，政客们有动机夸大税收激励措施的有效性，因为选民会奖励那些声称自己完成了大项目的候选人。

　　詹森说:“选民相信激励措施是有效的。“这与学术研究形成了鲜明对比。”

　　多年来，巴尔的摩一直采用“以付款代替税收”(pilot)的方式来刺激发展，在个别项目上达成协议，在一段时间内削减财产税，以换取固定的年度付款。截至2021财政年度，该市有六名试点活动。根据这些协议，纽约市退还了大约850万美元的财产税，其中包括前美石大厦(Legg Mason tower)的360万美元。

　　现在大多数税收减免都是以抵免的形式出现的。今年，该市预计将通过税收抵免免除近7500万美元的财产税，而十年前这一数字约为2500万美元。开发商可以通过保护历史建筑、清理棕地、建造公寓和共管公寓等方式获得这些好处。

　　例如，位于Harbor East的前美盛大厦(Legg Mason building)就因位于企业区(Enterprise Zone)内而获得了数百万美元的税收减免。企业区是一种基于地点的税收抵免，旨在刺激弱势社区的发展和创造就业机会。

　　最近，巴尔的摩一直在为其最雄心勃勃的项目使用税收增量融资。根据TIF协议，该市通过出售债券来借入数百万美元，用于项目的基础设施建设。该项目增加的房产价值所产生的税收被用于偿还债券。

　　巴尔的摩半岛(Baltimore Peninsula)是巴尔的摩南部一个庞大的开发项目，以前被称为科文顿港(Port Covington)，市议会批准了高达6.6亿美元的TIF债券，创下了纪录。该项目的大部分尚未建成，迄今为止只发行了1.48亿美元的债券。在当前的财政年度，该市财政部门预计，大约2500万美元的财产税将用于支付TIF债券的偿债费用。随着越来越多的债券被发行，这一数额在未来几年将会膨胀。

　　

　　劳伦斯·布朗并不一定反对像TIF债券这样的税收激励措施，但前提是城市的其他地方也能从中受益。

　　“只要你有税收减免，你就必须以一种地理上公平的方式来实施，”布朗说。他是巴尔的摩的一名学者，著有一本关于该市种族隔离的书，名为《黑蝴蝶:美国种族和空间的有害政治》(the Black Butterfly: the Harmful Politics of Race and Space in America)。

　　布朗说，税收政策加剧了该市的种族隔离，但也可以用来纠正种族不平等。在他书中的一章中，布朗建议使用5亿美元的TIF债券来造福黑人社区，并抵消几十年来的撤资。

　　这在一定程度上是迈克尔·莫伊谢耶夫(Michael Moiseyev)概述的战略，他于2022年10月成为该市的财务总监。Moiseyev表示，他希望看到巴尔的摩东部和西部社区使用TIF债券，这些社区相对不受当前税收激励措施的影响。

　　莫伊谢耶夫说，如果使用得当，TIF债券会刺激原本不会发生的项目，因此该市不会失去任何现有的财产税收入。他称之为“双赢”。

　　尽管该市已经放弃了用于建造Harbor East和前Legg Mason大厦的税收激励策略，但阿贝尔基金会(Abell Foundation)并未放弃诉讼。恩布里本人曾担任纽约市官员。他说，他希望这起针对纽约市的案件将为公开披露所有未来的税收激励措施树立一个先例，鼓励居民和城市领导人更严格地审视这些措施。

　　恩布里说:“巴尔的摩人有权自己判断，政府官员代表他们所做的交易是否符合公众利益。”