【编者按】在寸土寸金的现代都市，历史遗迹保护与城市更新发展的博弈从未停歇。首尔松坡区风纳洞，因百济时代风纳土城的考古发现，在过去二十余年间几乎被冻结了开发进程，居民长期忍受着陈旧的居住环境与受限的财产权益。如今，转机似乎悄然来临。风纳洞内的老旧公寓重建项目接连取得突破，如同一石激起千层浪，不仅点燃了当地居民盼望已久的希望，也可能为整个区域的城市更新按下加速键。这背后，是文化遗产保护与居民现实诉求之间的艰难平衡，也是政策创新试图破解困局的探索。以下文章将详细解读这一进程，看这座被历史“封印”的社区，如何一步步寻求破局重生。

　　风纳美星公寓于1985年竣工，其容积率较低，为167%，且因临近汉江而备受关注。然而，由于风纳土城的存在而实施的建筑法规，使得其重建实际上困难重重。不过，在去年3月至7月间经过韩国文化遗产厅的五次有条件审查后，该项目获得了有条件批准。条件是在新公寓开工建设前进行勘探调查，并按照提交的建筑计划推进项目。

　　附近的风纳极东公寓也正在制定重建计划。风纳极东公寓占地16,044平方米，计划改造为最高40层、598户的公寓小区。虽然该公寓所属用途地区（第三类一般居住区）的法定最高容积率为300%，但应用“车站区域新家园”制度后，其容积率增加至法定最高追加容积率340%。

　　业内人士越来越乐观地认为，这些公寓的重建将加速风纳洞的城市更新项目。由于在百济时代风纳土城发现文物后，文化遗产厅实施了建筑限制，风纳洞的开发实际上已被冻结超过20年。相关规定包括禁止地下2米以上的挖掘，以及限制建筑高度不得超过文化遗产边界视线27度仰角。

　　这导致风纳洞居住环境恶化、侵犯居民财产权的批评持续不断。在过去“庆大联立”公寓重建项目中，曾因文化遗产挖掘导致工程延误，甚至出现开发商和居民故意破坏文物的情况。事实上，风纳洞的房价上涨率也相对较低。虽然松坡区整体从2023年的0.60%反弹至2024年的8.10%，但风纳洞仍是该区内唯一持续下跌的区域，从-5.94%降至-1.06%。

　　具体而言，风纳洞区域划分为五个区块。包括正在作为保护区推进居民迁移的第1-2区块；可进行小规模住宅重建但因存在百济文化层而受高度限制的第3区块等。风纳美星公寓位于风纳土城内部的第4区块，该区块内还聚集了多栋已接近重建年限的公寓，如汉江极东（1995年竣工）、东亚汉江澜（1995年）、城市极东（1998年）等。随着风纳美星公寓和极东公寓重建步入正轨，预计附近的其他更新项目也有望加速。

　　一位业内人士表示：“首尔市正在推动‘容积率转移制度’立法，目标在明年内将文化遗产保护区无法利用的容积率转移至具有开发潜力的地区，而风纳洞是潜在受益区之一。然而，由于该地区土地权属结构复杂，可行性仍存疑问，需要谨慎对待。”

　　就在首尔市与韩国文化遗产厅因首尔宗庙对面的世运第4区重建项目正面冲突之际，面临类似处境的松坡区风纳洞也开始逐渐泛起波澜。

　　根据城市更新行业16日消息，位于松坡区风纳土城内部的风纳美星公寓，近日在首尔市城市规划委员会快速综合规划授权分科委员会上，通过了指定重建区及批准重建计划的决定。这是该地区公寓中的首例。根据重建计划，风纳美星公寓将以最高250%的容积率、最高23层、413户的规模进行重建。这意味着相比原有的275户，将增加138户（50%）。

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