关键的外卖

　　有一种说法是，当你购买一处房地产时，你就能赚到钱，但即使是专家也无法预测市场的绝对底部或峰值。

　　目前，澳大利亚的许多房地产市场都在强劲增长，这意味着竞争将房价推高至高于预期的水平。

　　人们为房地产支付的价格略高于市场价值，而且他们肯定没有在进场时“赚钱”。赚钱的人是卖方、销售代理、你的财产转让人或律师、政府和他们公平的印花税，也许还有房地产营销人员或开发商。

　　“买东西就能赚钱”的神话让很多人尝试买便宜货，认为这就是他们暴利的方式。然而，购买错误的房产是一次性的“糖衣炮弹”。

　　在一个表现好于平均水平的地方，你买一套出租房产，并长期持有，让杠杆、复利和时间发挥它们的魔力。

　　如今的房地产市场真的没有什么便宜货，除了在贫穷地区。关注未来的增长，而不是抓住今天的便宜货。

　　在房地产圈有一种说法，当你买了一块房地产，你就赚了钱。

　　这里的要点是，如果你能很好地谈判并在周期的正确时间购买房产，你将立即获得一些利润。

　　这个迷思导致人们尝试为市场计时，这是即使是专家也无法始终如一地做到的事情。

　　虽然我不愿承认，但我研究房地产市场的时间已经超过了几十年，但我从来不会冒昧地预测市场的绝对底部或峰值。

　　要调用的变量太多了。

　　现在我明白了这个理论，但在实践中我完全不同意——原因如下。

　　

　　目前，澳大利亚的许多房地产市场都在强劲增长。

　　它们是“热门”市场，这意味着每一处房产都有很多买家在竞争。

　　这种竞争推高了房价，价格往往远高于买家、卖家，甚至中介的预期。

　　因此，人们为房地产支付的价格比一些人所说的“市场价值”要高一些（或很多）。

　　当然，他们并没有在进入的过程中“赚钱”。

　　事实上，大多数时候，作为一个房地产投资者，你在购买房产的时候是赔钱的。

　　那些赚钱的人包括卖主、销售代理、你的财产转让人或律师、政府和他们公平的印花税，也许还有房地产营销人员或开发商。

　　所以不管你听到很多人说什么，我不相信你在买房子的时候赚到了钱。

　　那么，为什么要投资房地产呢？尤其是在一个强劲的房地产市场，你可能会付出比你想要的更多的钱。

　　最近，我和一位投资者聊天，她正在为自己的下一个投资房产物色房产。

　　她在一个发展迅速的地区发现了一小块精品房产，她觉得这些房产潜力巨大——它们在该地区是独一无二的，适合各种人群，价格略高，但仍处于首次购房者的价格区间，因此对租户和未来买家都有广泛的吸引力。

　　上个月，第一套房子以超过78万美元的价格上市。经过一场小规模的竞购战，一周后，它以81万美元的价格售出。

　　第二套房子（几乎一模一样，但院子更大，外观更好）的标价超过81万美元，于是她出价83万美元。她输给了一个愿意多出一万英镑的买主。

　　“我最终可能会追逐市场，花85万美元买下一套，”她告诉我。

　　她是在开玩笑，但她也了解房地产投资。

　　

　　当我进一步追问她时，她说：

　　“我计划把它作为投资持有至少20年，这样我退休时就可以靠租金收入生活了。

　　“到那个时候，它的价值将是我所付价格的三倍，我真的不在乎我是花了80万美元，还是85万美元，甚至90万美元买下这个地方。”

　　换句话说：重要的是你买了一个高质量的成长型房地产，并对成长型资产有敞口，而不是你支付的具体价格。

　　“买东西就能赚钱”的神话让很多人尝试买便宜货，认为这就是他们暴利的方式。

　　然而，如果你买错了房产，这将是一次一次性的打击。

　　一开始，你可以通过低价交易获得一点额外利润，但房地产的长期增长潜力如何呢？

　　因为随着时间的推移，更强劲的资本增长和租金增长将带来更好的回报。

　　你通过购买合适的房产来赚钱，也就是：

　　投资级物业

　　在一个超越平均水平的地方

　　由于当地的人口结构——高收入者——意味着其他自住业主将推高周围房产的价值，你的租户将有能力支付更多的租金。

　　然后你长期持有，让杠杆、复利和时间发挥它的魔力。

　　这是一种长期的关注——而不是在购买时试图赚钱的短期关注。

　　如今的房地产市场真的没有便宜货，除了在贫困地区。

　　在一天结束的时候，今天的廉价房产很可能是位于糟糕位置的二手房，而且永远都是二手房。

　　关注未来的增长，而不是今天的便宜货，这样你的财富就更有可能增长。