佛罗里达州劳德代尔堡——唐纳德·特朗普的海湖庄园值多少钱?
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一名纽约法官裁定，前总统夸大了佛罗里达州房产的价值，称其价值至少为4.2亿美元，可能为15亿美元。
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在一起指控特朗普严重高估自己资产的诉讼中，法官阿瑟·恩格尔伦(Arthur Engoron)站在了纽约州司法部长一边，他发现特朗普一直夸大海湖庄园的价值。他指出，特朗普对该俱乐部价值的估计是棕榈滩县税务估价师估值的2300%，后者的估值从1800万美元到3700万美元不等。
但是，棕榈滩专门从事高端房产的房地产经纪人对特朗普在不太可能出售的情况下，这些房产可能只值这么少的钱的想法嗤之以鼻。
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“太荒唐了，”探员丽莎·普利策(Liza Pulitzer)在谈到法官引用该县的税务评估作为基准时说。在一个富裕的岛屿飞地棕榈滩镇，面积只有海湖庄园十分之一的小型内陆地块以同样的价格出售。
“整个房地产界看到这个数字时，都觉得这是个笑话，”供职于布朗·哈里斯·史蒂文斯公司(Brown Harris Stevens)的普利策说。
“那东西会以数亿美元的价格被抢购一空，”海湖庄园(Waterfront Properties)的所有者、马阿拉歌庄园的会员罗布·汤姆森(Rob Thomson)说。“它卖到4000万美元或5000万美元的可能性为零。”
不过，在正在进行的诉讼审判中，私人买家可能会为海湖庄园这样的地方支付多少钱，并不是决定特朗普是否应对欺诈负责的唯一因素。
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海湖庄园是什么?
这座有126个房间、62500平方英尺(5810平方米)的豪宅是特朗普的主要住所。它也是一个俱乐部、私人海滩度假胜地、历史文物和宴会厅，宴会厅以金箔为特色。联邦检察官说，特朗普在2021年卸任后非法拿走了政府文件。
虽然特朗普长期以来一直承认在商业往来中使用“真实的夸张”，但当他称海湖庄园独一无二时，他并不夸张。
1927年，谷类食品公司的女继承人马乔里·梅里韦瑟·波斯特和她的第二任丈夫，金融家E.F.赫顿为庄园取名为“海湖”，因为庄园占地17英亩(7公顷)，从大西洋一直延伸到沿海航道。
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这对夫妇离婚后，波斯特保留了这座豪宅，用它来举办奢华的晚会。1969年，海湖庄园被指定为国家历史地标。
波斯特于1973年去世，他把这处房产留给了美国政府，作为总统们冬季度假的地方，但理查德·尼克松、杰拉尔德·福特和吉米·卡特从未使用过它。政府以高昂的维护成本为由，于1981年将其归还给了波斯特基金会。
这财产年久失修。1985年，特朗普以大约1000万美元的价格买下了它，相当于今天的3000万美元。他斥巨资翻新它。
然而，到20世纪90年代初，在他的几家企业倒闭后，特朗普陷入了财务困境。他告诉棕榈滩镇的官员，他负担不起每年300万美元的维护费，并提议将房产细分，建造豪宅。该镇拒绝了这项计划。
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谈判继续进行，1993年，该镇同意他将庄园变成一个私人俱乐部，给他现金流，他可以用它来维持生活。他建造了舞厅，但签下了开发权。
协议将俱乐部成员限制在500人以内，入会费为50万美元，年费为2万美元。
特朗普通常从10月到5月住在海湖庄园，然后去新泽西避暑。
那么，海湖庄园到底值多少钱?
这很难说。最大的问题是没有可比的房产。再也没有人在棕榈滩建造像海湖庄园那样的豪宅了，那些曾经存在的豪宅早就被拆除、拆散或变成了博物馆。
特朗普在4月份的证词中证明，他认为海湖庄园的价值可能达到10亿美元，他将其与蒙娜丽莎或雷诺阿的画作的价格进行了比较——超级富豪会花高价购买独一无二的东西。
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佛罗里达国际大学(Florida International University)霍洛房地产学院(Hollo School of Real Estate)院长伊莱·贝拉查(Eli Beracha)也认为，评估任何独特房产的价值都很困难。如果特朗普拥有海湖庄园，其出售价格可能会上涨。
“有些人会说，不是每个人都喜欢特朗普——有些人实际上会因此而少付钱。但出价最高的人可能会买下它，因为它属于特朗普，”贝拉查说。
普利策说，海湖庄园的最低价将是3亿美元。汤姆森说至少有6亿美元。他们说，如果超级富豪们展开竞购战，可能会卖出10亿美元或更多。
三年前，曾为肯尼迪政治王朝所有的棕榈滩豪宅以7000万美元的价格售出。
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那么，棕榈滩县是如何提出如此低的税收评估的呢?
县政府根据海湖庄园作为俱乐部的年度净营业收入，而不是作为住宅的转售价值或重建成本，给出了目前3700万美元的税收价值。这是全县九家这样征税的私人俱乐部之一。
税务评估员的发言人贝基·罗宾逊(Becky Robinson)说，之所以采用这种方法，是因为私人俱乐部很少出售或建造，因此不可能通过将它们与类似的房产进行比较来确定它们的税率。县记录显示，海湖庄园今年的房产税将达到60.2万美元。
南佛罗里达州民主党众议员贾里德·莫斯科维茨写信给该县说，如果特朗普声称海湖庄园价值10亿美元，他应该相应地征税。如果海湖庄园的评估价值为10亿美元，那么它的财产税将达到1800万美元左右。
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罗宾逊说，该县的评估是基于法律及其公式，而不是所有者声称的价值。
为什么重要?
纽约州总检察长利蒂夏·詹姆斯(Letitia James)在起诉特朗普的诉讼中辩称，海湖庄园是特朗普在向银行和其他机构提交的财务报表中高估的多项资产之一。
在这些声明中，特朗普对海湖庄园的估值高达7.39亿美元——詹姆斯说，这个数字忽略了契据限制，要求该房产用作社交俱乐部，而不是私人住宅。她的律师辩称，在他的财务报表中，特朗普应该根据海湖庄园的俱乐部地位，像县里那样对它进行估值。
纽约的律师写道，特朗普的财务报表对该俱乐部的估值“基于一个错误和误导性的前提，即它是一块不受限制的住宅地块，可以出售和用作私人住宅，显然不是这样的”。
特朗普的律师表示，没有欺诈行为，银行在决定是否借钱给他时，可能并不依赖他的财务报表。
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