近二十年来，杰夫·坎恩已向大波士顿地区的房地产项目投入了数十亿美元。但随着市长吴弭进入第二个任期，以及全州范围的租金控制措施将在11月进行投票，坎恩表示他正在按下暂停键。

　　这是因为像他这样的投资者有选择。作为国家房地产顾问公司的首席执行官，该公司为约120家机构客户管理着约100亿美元的资金，坎恩一直在权衡从北卡罗来纳州夏洛特到旧金山等全国约20个市场的机会。当然，波士顿对新住房的需求巨大，但在这里获得投资回报太难了。

　　“如果波士顿的官员希望我们这样的投资者说，‘嘿，我等不及要去波士顿了’，他们需要铺开红毯，并说，‘嘿，来这里吧。这就是我们要为你做的，’”他说。“因为，与人们对房地产开发的普遍看法不同，赔钱的人和赚钱的人一样多。这很有风险。”

　　也许坎恩比大多数人更谨慎一些，因为他不是那种私募股权人士或高调的华尔街类型。他管理的是养老金，特别是国际电气工人兄弟会和国家电气承包商协会的退休基金。坎恩首先根据财务回报选择投资机会，而这些项目通常会创造就业机会并加强社区建设。投资范围从市中心的摩天大楼，如One Greenway和Bulfinch Crossing，到栗子山的300 Boylston Street综合体。

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　　因此，如果像坎恩这样的投资者不向波士顿投入资金，依赖这些资金的开发商就无法建设项目。

　　坎恩对纽约市也感到犹豫，因为去年很明显，佐赫兰·马姆达尼将成为市长，并致力于兑现竞选承诺，冻结纽约市的租金。

　　当时，坎恩正考虑在曼哈顿投资。但他推迟了。

　　“我们非常喜欢它，”他回忆道，但“我们决定需要等待……我们只是不知道会发生什么。”

　　除了不确定性，坎恩还会权衡一个城市的监管环境，从项目通过审批流程所需的时间，到能源效率标准和保障性住房配建等要求的数量。

　　“我并不是说这些事情都不好，”他说，“但我可以肯定地说，限制越少，项目就越有可能成功，像我这样的资本提供者就越有可能选择你的城市来投资，因为风险要小得多。”

　　但市政厅对这些规定有不同的看法。它们的存在是有原因的——为了建设一个对环境更友好、对居住在这里的人们更实惠的波士顿。而该市众所周知的漫长流程也确保了居民在开发中拥有发言权。

　　吴市长的政策不应成为当前项目的障碍，因为许多项目是在她更严格的能源和保障性住房要求生效之前获得许可的。市政厅辩称，问题主要不在于市长，而在于全球市场状况。

　　我试图通过电话联系吴市长的规划主管沈凯罗斯，以进一步讨论此事，但我最多只能得到发言人布列塔尼·科马克的一份长篇声明。

　　“我们不断与开发商进行对话，试图找出城市如何成为帮助项目落地的合作伙伴，”科马克说。“有时城市能够帮助开发商填补缺口，但其他时候，他们所需的支持水平并不值得将如此多的纳税人资金投入到市场价格的私人项目中。”

　　但利率和材料成本几乎到处都一样。而坎恩正在其他地方投资。在过去的一年里，他将资金投入了华盛顿特区和亚特兰大等城市，资助的项目从医疗建筑到数据中心不等。

　　即使是陷入疫情后城市厄运循环的旧金山，也因人工智能的繁荣而出现复苏。房地产投资者再次在湾区寻找交易机会。坎恩说，新市长、慈善家丹尼尔·卢里的态度有所帮助，他“向企业和资本铺开了欢迎的地毯”。

　　坎恩说，波士顿在前任市长汤姆·梅尼诺和马蒂·沃尔什的领导下曾经就是这样，虽然也许本地开发商别无选择，只能容忍这种转变，但像他这样的国家级投资者不必如此。

　　“如果我住在波士顿，我的生意就在那里，那么我必须应对这种情况，”他说。“但我不在波士顿，我的资本可以去美国的任何地方。”

　　如今，坎恩不仅对波士顿关上了大门，如果11月的投票通过了租金控制措施，他可能会对整个马萨诸塞州都关上大门。如果获得批准，该措施将把全州的年度租金涨幅限制在消费者价格指数或5%，以较低者为准。

　　他引用了住房经济学家杰伊·帕森斯对蒙哥马利县的情况所做的数据分析。蒙哥马利县是马里兰州郊区的一个富裕地区，与华盛顿接壤，并于2024年实施了租金控制。

　　在租金控制生效前的当年头八个月，该县发放了2,093套多户住宅的建筑许可，与其他马里兰州县的步伐一致。而在2025年的头八个月，蒙哥马利县仅发放了54份建筑许可，而该州其他地区则继续保持稳定的建设速度。

　　帕森斯和坎恩得出了相同的结论。

　　“如果你想扼杀住房生产，就实施租金控制，”坎恩说，“你会失去像我这样的投资者，我们会去别的地方。”

　　就在不久之前，投资波士顿的办公楼或豪华公寓楼还感觉是稳赚不赔的事情。但现在不再是了。一些人预测，我们可能还需要十年才能看到下一次建设热潮。

　　等待市场状况好转是一段很长的时间。或者，我们可以尝试掌控自己的命运。