目前，直接从开发商那里购买待售物业并不是一种普遍趋势，因为与待售物业相比，买家必须支付高昂的溢价，而且资本回报率较低。

　　因此，期房仍然是居民和买家的首选，因为它有更好的回报，而且即将推出的房产的抵押贷款支付也更少。

　　然而，僵局正在打破，开发商正缓慢而稳步地进入待售房产市场，以满足居民和投资者的需求。居民和投资者喜欢把钱放在待售房产上，或者希望搬进这样的公寓，以避免支付租金。

　　重要的是，随着政府在过去十年中采取的与法规和住宅相关的措施的引入，当地房地产市场的信任因素得到了极大的改善，因此，对新现成房地产市场的需求也将在未来几年增长。

　　迪拜领先的私人开发商多瑙河地产(Danube Properties)最近推出了首个即将入住的项目Eleganz，该项目采用了广受欢迎的1%付款计划。同样，迪拜最大的私人开发商达马克地产(Damac Properties)也在积极推广待售公寓。

　　Rizwan Sajan是多瑙河地产公司的董事长

　　“多瑙河畔的Eleganz是市场上推出的第一个现成的房产。我们之所以推出这个项目，是因为当我们出售期房时，很多人都在询问现成的公寓。我们所有未规划的项目都立即售罄，所以我们没有任何可提供给客户的待售物业。因此，我们推出了这项服务，购房者只需支付40%的房款就可以入住，而余额是每分钟1%，”Danube Properties董事长里兹万?萨扬(Rizwan Sajan)表示。

　　Sajan表示，在Eleganz的强烈反应之后，他们肯定会推出更多的现成入住单元。

　　Metropolitan Homes的销售主管阿丽娜?亚当科(Alina Adamco)表示，直接从开发商手中收购待售房产，目前已不是一种普遍趋势，因为开发商大多在宣布上市后不久就将项目售罄，有时甚至在上市前阶段就售罄。

　　艾琳娜·亚当科，大都会住宅公司的销售主管

　　根据Metropolitan Homes的数据，今年已向市场交付了32,645套公寓，而2022年为34,667套，略微下降了近6%。然而，今年将有比往年更多的公寓进入市场。今年在市场上推出了72,991辆，比2022年增长了26%，比2021年增长了174%。

　　2023年10月，卓美亚村圈(JVC)是迄今为止最受欢迎的住宅公寓销售地点，共有339笔交易。根据Property Monitor的数据，商业湾和国际城分别录得第二和第三高的交易量。在别墅和联排别墅方面，Al Furjan和Mohammed Bin Rashid City已被证明是10月份现成房地产销售的最佳地点，其次是JVC。

　　Samana Developers的首席执行官伊姆兰·法鲁克(Imran Farooq)表示，对现成房产的需求仍在上升，与去年相比更高。

　　然而，开发项目的销售非常强劲，开发商提供的待售库存(无论是新库存还是老库存)很少，因为他们有很高的待售库存。

　　Imran Farooq, Samana Developers首席执行官

　　“由于租赁需求非常强劲，整体需求同比增长了20%……法鲁克表示，由于市场状况改善和迪拜的非凡需求，大多数开发商的销售增长了200%至300%。他表示，他们仍然专注于期房，因为投资者期待新的设计概念，包括一系列新的设施、优质资产、装修、豪华但价格合理的房产。“我们已经没有现货了。”

　　待售房产还是待售房产?

　　购买期房有几个好处。由于欧洲和俄罗斯买家的涌入，市场趋势在过去三年中发生了变化，因此新开发项目的完工率很高。

　　在竞争中，一些开发商开始在新项目中提供更好的设施。老项目有基本的设施，这对长期买家来说没有吸引力。

　　“对于购买期房的买家来说，主要的好处是灵活的付款计划，这使得价格在可承受范围内，而且很容易抵押。这是一种无需通过信用支票和冗长的文书工作就能轻松分期付款的预先批准。”

　　萨扬说，如果居民或买家有即时需求，那么他们绝对应该选择现成的房产。但如果他们能等上3-4年，拥有这些设施的房地产将会更加先进。“所以这是客户的选择。”

　　Adamco补充称，准备入住房产的买家主要是寻找可以立即被家人居住或出租的资产，以产生6%至8%的健康投资回报率。

　　“此外，可入住房产可能是获得投资签证或黄金签证的一个引人注目的因素。这些现成的房产也可以抵押或再融资，让业主获得额外的资金，再投资于其他有吸引力的房产。”

　　高溢价

　　萨马纳首席执行官表示，准备入住的优质库存很难找到，并要求高额溢价。

　　“额外的保险费率不是固定的。这取决于不同的因素，比如地区或社区的类型、便利设施和每平方英尺的价格。老式开发商或非常老的建筑，其设计和装修风格一般和老式，可能会有很高的取消率。他们可能在市场上有一些选择。一般来说，这类房产很难卖出去。”

　　Metropolitan Homes的Adamco表示，买家需要为现成单元支付的溢价取决于项目、位置、开发商和单元的可用性。

　　开发商的可用性可能会与转售选择权形成直接竞争，特别是考虑到获得转售无异议证书通常需要现有业主或买方预付30%至40%的预付款。

　　“这是防止‘炒房’的一项措施，过去炒房允许投机性转售，以10%至20%的首付购买的房产获得高额溢价。迪拜土地局(Dubai Land Department)在2013年将收费从2%提高到4%，也是为了遏制这种做法，并为投机性转售市场降温。

　　“如今，从开发商那里购买房产并计划转售的投资者，从项目启动之日起耐心地持有资产至少一年，以获得更好的溢价。最具战略意义的是在房产移交期间或之后转售，以获得现金和抵押贷款买家，并获得更大的利润。”

　　她举了一个例子，表示Emaar Beachfront地产的业主发现，与2至3年前支付给开发商的原始购买价格相比，溢价高达120%。

　　与此同时，在2023年6月购买Emaar Beachfront房产的客户现在可以以15%至20%的溢价转售。

　　“在DIFC Living中，现在的转售价格约为原价的15%。当然，并非所有项目都一样，考虑到所有外部因素，平均每年15%的溢价是一个安全的赌注。”